|
Индекс доступности Interhyp-IW измеряет финансовую нагрузку при приобретении жилой недвижимости для собственного пользования
на уровне немецких округов и внеокружных городов. Основой является соотношение ежемесячного аннуитетного платежа в течение 30 лет (на основе данных от Interhyp) к располагаемому чистому доходу типичного модельного домохозяйства.
Настоящее издание впервые сосредоточено исключительно на квартирах в частной собственности площадью 100 кв.м и дополняет таким образом предыдущий анализ типичных домов на одну семью.
Развитие по всей Германии:
• В октябре 2025г. индекс доступности достиг 128 пунктов; нагрузка составила 29% от располагаемого дохода.
• По сравнению с осенью 2023г. (118 пунктов) наблюдается заметное снижение нагрузки. Основными факторами являются рост доходов, умеренная динамика цен и периодическое снижение процентных ставок по кредитам.
• Однако в течение года доступность немного снизилась, поскольку цены и процентные ставки в последнее время снова выросли.
Индекс 100 означает, что располагаемый доход точно достаточен для покрытия аннуитета при максимальной нагрузке в 35%. Значения выше 100 указывают на расчётную доступность; значения ниже 100 указывают на потенциальную перегрузку.
Порог в 35% основан на рыночных стандартах: в финансовом консультировании доля нагрузки от 30 до 40% часто считается доступной.
Временное сравнение с 2007г. показывает, что доступность была наилучшей в середине 2010-х годов. Наиболее доступным приобретение жилья было в мае 2015г. с индексом 221 пункт, что соответствует соотношению аннуитета и дохода в 17%. Это означает, что при прочих равных условиях ежемесячные расходы на финансирование 10 лет назад были примерно в два раза ниже, чем в 2025г. Однако в 2010-х годах доступ к рынку был значительно более ограниченным, а конкуренция за выставленные на продажу квартиры была значительно выше, чем на текущем этапе рынка — многие потенциальные покупатели в 2010-х годах просто не имели возможности приобрести недвижимость.
Региональные различия:
• Наибольшая расчётная доступность наблюдается в недорогих, преимущественно сельских округах. Впереди всех идут округа Верра-Майсснер (290), Хоф (256), Нортхайм (255) и Гослар (248).
• В нижней части рейтинга находятся в основном округа в Верхней Баварии, а также отдельные туристические регионы, такие как Северная Фризия (63). Соотношение аннуитета и дохода здесь составляет в основном 40% или выше.
• Среди семи ведущих городов показатели варьируются от 118 пунктов в Штутгарте до 81 пункта в Мюнхене.
Во всех мегаполисах расчётная нагрузка остаётся выше 30%. В прилегающих к семи крупнейшим городам округах ситуация несколько спокойнее: индекс достигает 116 пунктов, соотношение аннуитета и дохода составляет 31%.
Ещё более благоприятная ситуация наблюдается в крупных городах помимо семи крупнейших городов, которые с 136 пунктами находятся почти на уровне среднефедерального показателя; здесь текущие расходы составляют 27% от дохода.
Сравнения по федеральным землям:
Наиболее благоприятные расчётные условия предлагают земля Саар
(индекс 175), Бремен (154), а также Нижняя Саксония и Тюрингия (около 150 каждая).
В нижней части списка находятся самые дорогие рынки жилья Германии. Бавария (112), Берлин (85) и Гамбург (84) демонстрируют самые низкие показатели доступности. Несмотря на хороший уровень доходов, Гессен (129) и Баден-Вюртемберг (132) также демонстрируют показатели ниже среднего, что в первую очередь связано с высоким уровнем цен на городских рынках жилья.
Взгляд на соотношение аннуитета и дохода показывает разброс. В более благоприятных регионах, таких как Саар, Нижняя Саксония или Тюрингия, оно составляет от 20 до 24%. На рынках с высокими ценами, таких как Бавария, Берлин и Гамбург, оно остаётся на уровне от 33 до 42%, несмотря на недавнее снижение.
Основная идея заключается в определении квалифицируемого дохода семьи, то есть уровня дохода, необходимого для финансирования типичной жилой недвижимости при заданных условиях, не превышая при этом установленного соотношения аннуитета и дохода. Выбор фиксированного порогового значения (в данном случае 35%) имеет решающее значение, чтобы отобразить временные и региональные сравнения. Он позволяет чётко отнести изменения в ситуации с нагрузкой к динамике цен, процентных ставок и доходов, независимо от индивидуальных возможностей финансирования.
По материалам немецкой прессы, январь 2026.
|
