|
Цены на немецком рынке недвижимости, похоже, достигли дна. После нескольких лет снижения из-за резкого повышения процентных ставок и многолетних дебатов о т.н. Законе об отоплении цены на вторичные квартиры выросли впервые за три года.
Таковы результаты Атласа жилой недвижимости Postbank 2026, для которого экономисты Гамбургского института мировой экономики (HWWI) проанализировали данные о ценах во всех 400 немецких округах и внеокружных городах.
В 2023г. цены в реальном выражении, то есть за вычетом инфляции, были еще на 10,1% ниже уровня 2022г., а в 2024г. - ещё на 2,8% ниже 2022г.
В 2025г. цены в реальном выражении, за вычетом инфляции в 2,2%, выросли на 0,6%.
Спрос постепенно восстанавливается, в том числе из-за того, что многие покупатели приспособились к новым условиям процентных ставок. В то же время предложение остаётся ограниченным, в основном из-за низкой строительной активности. "После коррекции прошлых лет рынок постепенно стабилизируется", - пишут исследователи.
Исследование подтверждает тенденцию последних данных Федерального статистического ведомства Германии, которое установило рост цен покупки по всей стране в 2025г. на 3,2%. Тем не менее, по данным Destatis, к концу года ценовая кривая снова выровнялась: рост составил всего 0,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Особенно показательно, где восстановление является самым сильным, согласно исследованию Postbank. Не в Мюнхене или Франкфурте, а в средних городах до 100.000 жителей - здесь в 2025г. цены выросли в среднем на 1,2% в реальном выражении. В крупных городах с населением более 100.000 чел. рост составил 0,8%, в сельских округах - 0,5%.
"Средние и крупные города с хорошей инфраструктурой уже давно находятся в центре внимания многих покупателей жилья, особенно в окрестностях "Большой семёрки". Потому что рынки недвижимости в мегаполисах годами перегреваются", - объясняет Manuel Beermann,
директор по управлению продуктами подразделения недвижимости банка.
В то же время в Топ-7 городов этот показатель вырос в среднем на 0,2%.
Среди средних городов выделяется, прежде всего, Пирмазенс в Рейнланд-Пфальце. Город зафиксировал в 2025г. реальный рост цен на 11,4% - но исходя из очень низкого уровня. В Котбусе, втором по величине городе Бранденбурга, цены также значительно выросли.
Топ-10 рейтинга самых дорогих регионов таит в себе удивительное развитие. Хотя Мюнхен с 9.070 евро/кв.м (+1%) занял ожидаемое 1-е место. Окружающие баварские округа Мисбах (-3,9%), Мюнхен (+0,1%) и Штарнберг (-1,4%) также остались с высокими ценами с более чем 6.500 евро/кв.м.
На 2-м месте - округ Северная Фрисландия с популярными у отдыхающих островами Зильт, Фёр и Амрум. Здесь средняя цена по-прежнему составляет 7.886 евро/кв.м, но снижение цены примечательно: на целых 7,4% по сравнению с предыдущим годом. То же самое можно наблюдать в округе Аурих, который включает в себя северные острова Юист, Нордерни и Балтрум, где цены упали даже на 8,6%.
"Это, вероятно, коррекция цен после значительного бума. В том числе из-за очень высокого спроса в коронавирусные годы квартиры на Зильте или Нордерни выросли значительно больше, чем в среднем по Германии", - говорит Beermann. В то же время процентные ставки выросли, что особенно сильно повлияло на недвижимость для отдыха с большой долёй заёмного капитала и привело к падению спроса.
Для потенциальных покупателей ситуация не станет проще. В то время как цены покупки стабилизируются после падения предыдущих лет, ипотечные ставки растут. Только с 9 марта процентная ставка по десятилетнему кредиту, в основном из-за текущих геополитических потрясений, выросла с 3,55% до 3,95%. Это увеличивает только капитальное обслуживание процентов по кредиту в размере 300.000 евро примерно на 100 евро/м-ц. За 10 лет это 12 тыс евро.
По материалам немецкой прессы, апрель 2026.
|
