|
Владельцы недвижимости для собственного пользования в Германии находятся в невыгодном налоговом положении по сравнению с арендодателями. Например, тот, кто покупает квартиру в мегаполисе за 300.000 евро и переезжает сам, теряет около 87.000 евро по сравнению с арендодателем в течение 15 лет.
Об этом свидетельствует новое исследование Института IW Köln, в котором изучалась налоговая сторона, применяемая к владельцам недвижимости для собственного пользования и арендодателям в Германии и шести европейских странах-аналогах.
Прибыль на вложенный капитал в этом примере составляет почти 9% для арендодателей и 6% для пользователей. Причина: арендодатели могут списывать амортизацию своей недвижимости с налогов, а также такие расходы, как проценты по кредиту и техобслуживание. У пользователей недвижимости для себя таких возможностей нет. За пределами мегаполисов налоговая разница составляет от 40.000 до 50.000 евро.
Таким образом, Германия является особым случаем в Европе: во всех шести сравнительных странах налоговое законодательство благоприятствует самоиспользованию - например, за счёт более низких затрат на покупку для собственных пользователей или более высокого налогообложения аренды. В Нидерландах собственники жилья получают в пять раз больше прибыли, чем арендодатели: около 12%. Даже во Франции с более чем 2 п.п. и в Австрии с чуть менее чем 1 п.п. доходность для пользователей выше, чем у арендодателей.
Иначе обстоит дело в Германии: арендодатели получают в среднем около 7%, т.е. самую высокую доходность из всех исследованных стран, а собственники - самую низкую.
Это видно по квоте домовладения: ни в одной другой стране ЕС не живёт так мало людей в собственных четырёх стенах, как в Германии. В 2022г. этот показатель в Германии составлял всего 44%, а в среднем по ЕС - около 70%.
"Домовладение - это накопление богатства и пенсионное обеспечение в одном. Со скидкой на налог на покупку недвижимости для самопользователей государство может способствовать этому", - говорит эксперт по недвижимости IW Michael Voigtländer. С другой стороны, ухудшение налоговых условий для арендодателей не является эффективным решением. "Многие люди мечтают о собственном доме, но, в отличие от многих других европейских стран, немецкое государство ставит камни на их пути", - говорит экономист.
Расчёт предполагает инвестиции в размере 300.000 евро в недвижимость, финансируемую на 80%. Кроме того, она предполагает расходы на санирование и ремонт в размере 36.000 евро. Он также учитывает типичные дополнительные затраты на приобретение (здесь на примере Северного Рейна-Вестфалии), а также текущие условия процентной ставки. Рентабельность аренды - то есть отношение годовой первоначальной аренды к покупной цене - в стандартном примере составляет 4%.
Для расчёта по мегаполису анализ основан на фактической региональной доходности аренды на основе примерно 865.000 объявлений (арендное жильё) и 345.000 объявлений о покупке (квартиры) от Value AG за 2025г. Годовая аренда равна экономии на расходах на жильё для собственного пользователя. В стандартном примере аренда ежегодно растёт на 1%, а стоимость недвижимости - на 3%. Срок - 15 лет.
По материалам немецкой прессы, июль 2026.
|
