|
14 октября 2026г. исследовательский институт IVD Süd e.V. представил на видеопресс-конференции традиционный осенний отчёт "Рынок купли-продажи жилой недвижимости в Баварии и столице земли Мюнхене — осень 2026 года". В отчёте содержатся сведения об актуальных ценах и тенденциях на рынке жилой недвижимости Баварии.
"После значительной коррекции последних лет уровень цен на недвижимость несколько стабилизировался, однако осенью 2026г. динамика рынка по-прежнему остаётся неоднородной. В некоторых сегментах процесс достижения ценового дна ещё не завершился. Одновременно наблюдается всё более выраженная дифференциация рынка: объекты в хороших районах, с современной отделкой и оборудованием, а также высокими показателями энергоэффективности, как правило, пользуются более высоким спросом. Недвижимость, нуждающаяся в модернизации или имеющая недостатки с точки зрения энергоэффективности, напротив, испытывает более сильное давление на цены".
После существенного спада в 2022 и 2023гг. спрос на покупку недвижимости в крупных и средних городах Баварии начиная с 2024г. несколько оживился. Тем не менее осенью 2026г. говорить о полноценном восстановлении рынка пока не приходится. Хотя цены снизились по сравнению с пиковыми значениями, условия приобретения недвижимости для потенциальных покупателей стали значительно сложнее.
Если до начала периода повышения процентных ставок определяющим фактором рынка недвижимости был прежде всего дефицит предложения, то сегодня на первый план всё чаще выходит возможность финансирования покупки. Решающее значение имеют не только сами цены, но и сочетание уровня процентных ставок, требований к собственному капиталу, условий кредитования и располагаемого дохода домохозяйств. Поэтому снижение стоимости недвижимости далеко не всегда означает, что её приобретение становится более доступным, особенно если одновременно существенно выросли расходы на финансирование.
Дополнительное давление оказывает рост стоимости жизни, ограничивающий финансовые возможности многих домохозяйств. Геополитическая неопределённость, инфляционные процессы, а также сохраняющиеся высокие цены на энергоносители и другие товары затрудняют финансовое планирование. Поэтому сегодня потенциальные покупатели гораздо тщательнее оценивают не только возможность профинансировать приобретение недвижимости, но и способность нести связанные с ней расходы в долгосрочной перспективе. Многие действуют осторожнее, откладывают решение о покупке либо корректируют свои ожидания в соответствии с собственными финансовыми возможностями.
Очередное повышение ключевой процентной ставки ЕЦБ в сентябре 2026г. ещё больше увеличивает стоимость финансирования и осложняет принятие решений о покупке. В связи с этим в сфере недвижимости следует ожидать сохранения сдержанного спроса, особенно при приобретении объектов с привлечением кредитных средств и в сегменте нового строительства. Это создаёт дополнительное давление на жилищное строительство, которое и без того находится в сложном положении.
В сегменте вторичной недвижимости предложение в целом несколько увеличилось. Однако прирост предложения приходится преимущественно на объекты с определёнными недостатками: низкой энергоэффективностью, необходимостью ремонта или модернизации, менее привлекательным расположением либо завышенными ценовыми ожиданиями продавцов, не соответствующими состоянию и качеству недвижимости. Продажа таких объектов зачастую занимает больше времени, поэтому они дольше остаются на рынке, что статистически увеличивает объём доступного предложения.
Наряду с местоположением, ценой и состоянием недвижимости всё большее значение приобретают текущие расходы на энергоснабжение и выбор системы отопления. Вступивший в силу 29 июля 2026г. Закон о модернизации зданий (Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG) заменил прежнее требование об использовании не менее 65% возобновляемой энергии в новых системах отопления более технологически нейтральным подходом. Таким образом, собственники получили больше свободы при выборе отопительного оборудования. Вместе с тем долгосрочные расходы и выбросы CO₂ при использовании отопительных систем на ископаемом топливе остаются важными факторами. Поскольку готовность владельцев инвестировать в энергетическую модернизацию зданий в настоящее время относительно невысока из-за значительных затрат, государственная поддержка приобретает особое значение. Она может способствовать снижению финансовых барьеров и стимулировать необходимую модернизацию существующего жилого фонда.
Спустя примерно 11 м-цев после вступления в силу т.н. "строительного ускорителя" (Bau-Turbo), результаты его применения пока остаются скромными. Хотя этот механизм создаёт дополнительные возможности для ускоренного согласования жилищных строительных проектов, заметного эффекта в масштабах всего рынка жилищного строительства пока не наблюдается. Кроме того, Bau-Turbo не способен устранить основные экономические препятствия, такие как высокая стоимость строительства и финансирования. Поэтому его эффективность во многом зависит от того, насколько последовательно муниципалитеты используют новые возможности и насколько проекты экономически осуществимы.
Бавария
Осенью 2026г. рынок купли-продажи недвижимости Баварии по-прежнему находится в фазе адаптации. Признаков устойчивого и заметного улучшения рыночной ситуации пока не наблюдается. В то время как на рынке земельных участков, несмотря на сохраняющийся сдержанный спрос, намечается определённая стабилизация цен, средние цены покупки домов на вторичном рынке несколько снижаются. Одной из причин является сравнительно большое предложение старых объектов, нуждающихся в ремонте и модернизации. Дополнительные расходы на такие работы усиливают давление на их стоимость.
Цены на земельные участки под строительство осенью 2026г. остались стабильными по сравнению с весной 2026г. В сегменте участков под дома на одну семью зафиксирован небольшой рост на 0,6%, тогда как цены на участки под многоквартирную жилую застройку не изменились (0,0%).
В сегменте жилых домов наблюдалась неоднородная ценовая динамика. В то время как цены на существующие дома несколько снизились, новые дома продемонстрировали умеренный рост стоимости. Так, осенью 2026г. цены на дома на одну семью на вторичном рынке снизились на 0,1%, на дома на две семьи — на 0,8%, а на средние секции таунхаусов — на 0,7%.
В противоположность этому цены на новые дома на две семьи выросли на 2,2%, а на новые средние секции таунхаусов — на 1,5%.
Цены на квартиры в собственности на вторичном рынке остались неизменными по сравнению с весной 2026г. (весной 2026г.: +0,5%). Квартиры в новостройках, напротив, продемонстрировали дальнейший небольшой рост цен на 0,7% (весной 2026г.: +1,2%).
Мюнхен
С осени 2024г. до весны 2026г. цены на недвижимость в Мюнхене в целом оставались стабильными благодаря небольшому росту спроса. Исключение составляли цены на земельные участки под строительство. В некоторых сегментах рынка даже наблюдалось незначительное повышение цен.
Однако осенью 2026г. эта тенденция не получила продолжения: по большинству типов недвижимости цены покупки несколько снизились по сравнению с весной 2026г.
В Мюнхене насчитывается почти 35.000 квартир, строительство которых было официально разрешено, но до сих пор не завершено. По данным IVD Süd, многие девелоперы столкнулись с трудностями при реализации своих проектов.
Масштаб проблемы отражает и общегерманская статистика: в 2025г. вместо запланированных политиками 400.000 новых квартир в Германии было построено всего 173.000. Это отражается и на ценах на земельные участки под строительство домов на одну семью в Мюнхене: с весны до осени они снизились на 5,6% (весной 2026г.: −1,8%). В сегменте участков под многоквартирную застройку снижение составило 5,3% (весной 2026г.: −3,4%). По мнению IVD, это явный признак того, что в ближайшей перспективе активизации строительной деятельности ожидать не приходится.
В Мюнхене цены на квартиры в собственности с момента достижения пиковых значений в 2022г. снизились с 9.475 до 7.750 евро/кв.м. Стоимость земельных участков под строительство сократилась с 3.750 до 2 550 евро/кв.м. Если 4 года назад за отдельно стоящий дом на одну семью просили 2,2 млн евро, то сегодня его стоимость составляет около 1,78 млн евро. Для сравнения используется типовой объект жилой площадью 150 кв.м, с гаражом и хорошими показателями энергоэффективности.
В средних по величине городах Баварии цены существенно ниже. По данным IVD, рыночная стоимость аналогичного типового объекта составляет 917.000 евро в Розенхайме, 700.000 евро в Аугсбурге и 690.000 евро в Регенсбурге.
Стабильные цены покупки в рассматриваемый период были зафиксированы лишь в сегменте средних секций таунхаусов на вторичном рынке и новых квартир в собственности. Во всех остальных сегментах цены за полугодие с весны до осени 2026г. несколько снизились.
Мюнхен: сравнение за 10 лет
Несмотря на ощутимое снижение цен за последние три года, в десятилетней перспективе стоимость приобретения недвижимости существенно выросла. Наибольший прирост продемонстрировали дома на две семьи как в новостройках, так и на вторичном рынке — по 40%. За ними следуют квартиры в собственности на вторичном рынке с ростом на 38%.
Наименьшее повышение цен за рассматриваемый период с осени 2016г. по осень 2026г. было зафиксировано на земельные участки под многоквартирную застройку — 5,9%. Участки под строительство домов на одну семью подорожали на 28%. Однако с учётом инфляции реальный рост цен оказывается заметно ниже.
Актуальные тенденции на рынках недвижимости отдельных городов
Нюрнберг
Предложение жилой недвижимости в агломерации Нюрнберга традиционно остаётся сравнительно ограниченным. Особенно в востребованных районах стабильному спросу противостоит небольшой объём предложения. В то время как цены на вторичную недвижимость в целом сохраняют стабильность, в сегменте новостроек вновь появляются тенденции к росту. Высокие строительные затраты и ограниченное предложение новых объектов продолжают способствовать повышению цен.
Главной проблемой остаётся финансирование. Высокие требования к кредитоспособности покупателей и размеру собственного капитала ограничивают круг потенциальных приобретателей и удлиняют процесс принятия решений.
За последние 5 лет, с осени 2021г. по осень 2026г., цены покупки во всех исследованных сегментах рынка Нюрнберга снизились. Наиболее значительное падение зафиксировано на земельные участки под многоквартирную застройку (−6,8%) и отдельно стоящие дома на одну семью (−4,7%). В сегментах квартир в собственности и земельных участков под строительство отдельно стоящих домов на одну семью снижение было несколько менее выраженным — по 2,9%.
Ингольштадт
Рынок земельных участков Ингольштадта в настоящее время характеризуется сдержанной активностью. Спрос находится на умеренном уровне, тогда как предложение продолжает увеличиваться за счёт новых участков, поступающих на рынок и не находящих покупателей сразу. В целом цены демонстрируют боковую динамику, то есть остаются приблизительно на одном уровне. Однако в особенно привлекательных и востребованных районах вновь намечается рост цен.
За 5 лет, с осени 2021г. по осень 2026г., ценовая динамика в Ингольштадте была неоднородной. Стоимость земельных участков под дома на одну семью снизилась на 9,2%, а под многоквартирные дома — на 8,9%. В то же время цены покупки домов на одну семью выросли на 0,3%, а квартир в собственности на вторичном рынке — на 2,2%.
Вюрцбург
Рынок новостроек Вюрцбурга по-прежнему характеризуется хорошим спросом, несмотря на ограниченное предложение. Особенно востребованы высококачественные квартиры в центральных районах города.
При этом спрос имеет дифференцированный характер: большие квартиры преимущественно интересуют покупателей, приобретающих жильё для собственного проживания, тогда как небольшие квартиры в центре города остаются особенно привлекательными для инвесторов.
Динамика цен в сегменте новостроек по-прежнему определяется ростом строительных и производственных затрат. Высокие цены на материалы, увеличение расходов на финансирование, а также многочисленные требования к строительству, энергоэффективности и оснащению объектов непосредственно отражаются на продажных ценах.
С осени 2021г. по осень 2026г. цены на жилую недвижимость Вюрцбурга выросли во всех исследованных сегментах. Наибольшее повышение продемонстрировали отдельно стоящие дома на одну семью — на 21%. В остальных сегментах рост составил 10% для земельных участков под дома на одну семью, 9% для участков под многоквартирную застройку и 13% для квартир в собственности на вторичном рынке.
Пассау
Динамику цен на вторичную недвижимость в Пассау в настоящее время можно охарактеризовать как стабильную, без выраженного роста или снижения. Важнейшим условием успешной продажи остаётся установление цены, соответствующей рыночной ситуации. Завышенные цены предложения часто приводят к увеличению сроков продажи, тогда как объекты с реалистичной оценкой по-прежнему пользуются хорошим спросом. Покупатели уделяют вопросам энергоэффективности больше внимания, чем прежде, однако при адекватной цене энергетические характеристики объекта, как правило, не становятся препятствием для продажи.
За последние 5 лет, с осени 2021г. по осень 2026г., цены покупки в Пассау выросли во всех исследованных сегментах рынка. Наиболее значительный рост продемонстрировали квартиры в собственности (+33%) и земельные участки под строительство отдельно стоящих домов на одну семью (+27%). Цены на отдельно стоящие дома на одну семью и участки под многоквартирную застройку увеличились несколько умереннее — на 21% и 16% соответственно.
Швайнфурт
Спрос на недвижимость в новостройках Швайнфурта остаётся сдержанным. Изменившиеся условия финансирования оказали долгосрочное влияние на покупательную способность, вследствие чего решения о приобретении недвижимости принимаются с повышенной осторожностью.
В то же время предложение новых объектов сравнительно велико. Однако это объясняется не столько активным новым строительством, сколько значительным количеством непроданных квартир и других объектов в уже завершённых или ещё реализуемых проектах. Проблема нереализованных остатков связывает капитал многих застройщиков и затрудняет запуск новых проектов. Поэтому новые девелоперские проекты инициируются лишь в отдельных случаях.
В период с осени 2021г. по осень 2026г. динамика цен на жилую недвижимость Швайнфурта была разнонаправленной. В то время как земельные участки под дома на одну семью и многоквартирные дома подорожали соответственно на 7% и 5%, стоимость отдельно стоящих домов на одну семью за тот же период снизилась на 8%, а квартир в собственности на вторичном рынке — на 10%.
"Серебряное цунами": почему массового падения цен может не произойти
Профессор Stephan Kippes также обращает внимание на долгосрочные демографические изменения. В профессиональной среде обсуждается т.н. "серебряное цунами" (Silver Tsunami) — предполагаемый массовый выход на рынок недвижимости, принадлежащей старшему поколению.
Речь идёт прежде всего о поколении беби-бумеров, родившихся в 1949–1965гг. Предполагается, что по мере старения собственников и перехода недвижимости к наследникам предложение домов и квартир существенно увеличится, что может привести к снижению цен. Однако Kippes предостерегает от подобных ожиданий. По его мнению, этот процесс растянется на многие годы и не приведёт к одномоментному появлению огромного количества объектов на рынке. В крупных городах влияние демографических изменений на цены будет ограниченным. Причина — сохраняющийся рост населения в отдельных агломерациях, а также тенденция к уменьшению среднего размера домохозяйств, которая создаёт дополнительный спрос на жильё.
Наибольшие риски — в сельских регионах Германии
Особенно серьёзные последствия демографических изменений могут ожидать экономически слабые сельские районы Германии, уже сталкивающиеся с оттоком населения. По оценке профессора Stephan Kippes, здесь возможно дальнейшее увеличение количества пустующих домов, сокращение населения и обострение существующих экономических проблем.
Ситуацию осложняет возраст недвижимости. Многие дома, которые в ближайшие годы могут появиться на рынке, были построены 40–50 лет назад и нуждаются в капитальном ремонте и энергетической модернизации. Объекты с низкой энергоэффективностью уже сегодня продаются со значительными скидками. Дополнительным фактором риска является вероятное дальнейшее удорожание отопления газом и njhjxzsv мазутом. Поэтому владельцам и наследникам такой недвижимости придётся учитывать необходимость приведения объектов в состояние, соответствующее современным требованиям рынка.
Покупателям и инвесторам профессор Kippes рекомендует особенно внимательно оценивать демографические риски сельских регионов. Сокращение населения может привести к дальнейшему падению стоимости недвижимости, даже если первоначальная цена покупки кажется привлекательной.
По материалам немецкой прессы, октябрь 2026.
|
