|
При покупке вторичной недвижимости покупатель видит, что он покупает. Но существуют т. н. критичные годы строительства в Германии, когда очень рекомендуется сделать экспертное заключение о субстанции строительного материала.
Самое большое преимущество покупки вторички однозначно в том, что можно всё увидеть, потрогать и пощупать. Если это на виду... Не надо копаться в планах и чертежах. И все сосоеди уже понятны и известны: и жители, и инфраструктура, и транспортное сообщение.
Если вы возьмёте на второй или третий осмотр ещё и эксперта, который сможет сделать заключение о субстанции строительного материала, то тогда уж точно вы ничего не упустили и сделали всё наверняка.
Вторичка с шармом
В Мюнхене есть места, где ощущаешь шарм парижской жизни. Здесь владельцы магазинов, торговых лавок, грузчики, банкиры, бизнесмены, футболисты, учителя пересекаются чуть ли не каждый день на улице и приветствуют друг друга. Причём население квартала абсолютно пёстрое.
В каждом доме здесь на нижних этажах магазины, а во дворе кипит ремесленный труд. Здесь бурлит настоящая городская жизнь. Новостройки тут возводить негде. Поэтому цены на вторичку соответствующие. Тот, кто мечтает о такой жизни, может поселиться только во вторичке.
Это, например, Türkenstraße, Au, Viktualienmarkt и др.
Экспертное заключение на вторичку и новостройку
Для покупателей первичной недвижимости есть важный срок, который они не должны упустить: 5 лет после сдачи в эксплуатацию. В это время рекомендуется сделать окончательный осмотр жилья вместе с экспертом. После 5 лет срок гарантии на качество постройки заканчивается и после него собственник уже не может предъявить претензии по строительным недостаткам ни к архитектору, ни к застройщику.
Ведь при въезде в новостройку, как правило, недостатки не видны. Они обнаруживаются позже, в процессе проживания.
Если собственник обнаруживает недостатки, которые явно являются следствием халатной работы, то он может потребовать их устранения или возмещения ущерба. Важно знать: пока собственник ведёт переговоры с застройщиком, гарантийный срок на этом время прерывается и проливается на время переговоров. А что будет, если застройщика за это время просто не стало? Например, обанкротился. Вот тут собственнику придётся самому расхлёбывать кашу.
При покупке вторички претензии предъявлять не к кому, т.к. недвижимость продаётся в таком виде, как её осмотрел покупатель. Тут поможет только совет и заключение эксперта, который может определить необходимость капитального ремонта, подсчитать затраты на него, определить расход энергии. При инвестиции в несколько сотен тысяч евро не стоит экономить на эксперте.
Здесь стоит сделать экспертное заключение. Критичные года постройки
Не надо забывать, что после войны в Германии было быстрое строительство из-за недостатка жилья. В пятидесятые годы не хватало строительных материалов. В шестидесятые и семидесятые годы были проблемы со сроками. Поэтому строительство происходило на скорую руку.
Критичными, например, оказались через 20 лет плоские крыши, которые строились до 1970 г. Санирование - очень хлопотное дело. Это касается и построек из бетона.
Большой проблемой может оказаться влажность в подземном гараже, если изоляция была сделана плохо. Это касается любого года строительства.
Если в старом жилье не было санирования, то надо прежде всего обратить внимание на штукатурку и проводки.
Критичные строительные материалы
Здоровое проживание – об этом нельзя забывать при покупке квартиры.
Одно время асбест считался чудо-материалом для отделки фасада. Сегодня это мусор.
Другие проблемы: влажность, проникающая в стены, водопроводные трубы из материалов с содержанием свинца, ядовитые защитные средства для дерева, формальдегид в ДСП для стен и потолков.
Последствия для здоровья могут быть невосполнимыми: от усталости до нарушения кровообращения.
Неспециалисту этих недостатков не найти. Для этого существуют эксперты: строительные биологи, аналитики по окружающей среде, медики по жилью, которые имеют специальные измерительные приборы. Работа эта длится несколько часов и стоит всего пару сотен Евро. Но экспертиза эта спасёт покупателя от неприятных неожиданностей.
Резервные накопления
Из 38,5 мил. квартир в Германии только одна пятая была построена в последние 20 лет. Почти половина была построена в 1950-1980 гг. Т.е. большинство их рано или поздно придётся санировать или модернизировать. А это обойдётся собственнику в копеечку. Во-первых, придётся заменить строительную субстанцию. А во-вторых, поменять технику. Например, довооружить отопительную систему согласно сегодняшним нормам по энергосбережению.
Поэтому покупателю важно навести справки о том, сколько средств накоплено в резервном фонде. Если их там мало или они израсходованы, то нового собственника могут поджидать сюрпризы с выкладыванием из собственного кармана неожиданно приличной суммы денег.
Мюнхен, апрель 2010
|
