|
Для меня это загадка, но это ФАКТ, проверенный на многолетнем опыте.
Любой нерезидент, без разницы, из какой он страны, проверяется банком намного проще, чем резидент, проживающий в Германии.
От последнего банк требует кучу документов, подтверждающих его доходы и состояние. А предпринимателю получить ипотечный кредит в Германии невероятно сложно. От него банк потребует подтверждение СТАБИЛЬНОГО дохода за последние 3 года. У начинающего предпринимателя шансов никаких, даже если у него оборот полмиллиона в год.
Под «стабильностью» банк подразумевает равномерный оборот. Если у вас, например, в 2016 г. оборот был 80 тыс евро, в 2017 г. - 140 тыс евро, а в 2018 г. - 90 тыс евро, то в глазах банка это плохо. Хотя вам этого дохода хватает и даже слишком, а 2017 г. стал просто необычайно успешным. Невероятно, но банк не любит таких колебаний. Лучше бы у вас всегда было по 80 тыс евро!
Попросит он ещё от местного предпринимателя и «Отчёт о прибылях и убытках» за текущий год, а м.б. и за все предыдущие 3 года. И это ещё не всё...
А вот от нерезидента ему достаточно налоговой декларации за прошлый год. За текущий год он, как правило, ничего не может показать.
От работающего по найму нерезидента потребуются справки НДФЛ за последние 3 месяца и за декабрь прошлого года. Банк опять же хочет увидеть стабильность доходов.
Надо ли все документы переводить на немецкий и заверять? Это каждый банк решает по-своему.
Часто вы спрашиваете, покупая доходную жилую или коммерческую недвижимость: «А почему вообще банк интересует мой доход, если доход от аренды покрывает расходы по кредиту? И ещё даже что-то остаётся сверху».
Логичный вопрос! Но банк всегда подстраховывает реальные риски, кот. обязательно будут: простой объекта при смене арендатора, возможные неплатежи со стороны арендатора и его выселение через суд, банкротство арендатора и т.д.
В это время у вас нет дохода от аренды, а кредит надо обслуживать дальше. Если будет задержка платежей более 3 м-цев, готовьтесь к продаже объекта банком «с молотка».
Т.е. без разницы, покупаете ли вы недвижимость в Германии для собственного пользования или доходную недвижимость, считать ваши текущие доходы/расходы (без учёта нового покупаемого объекта) банк будет совершенно одинаково.
Выдавая кредит нерезиденту, банк идёт сознательно на повышенный риск, т.к. в случае неплатежей по кредиту банк не может наложить арест на ваши доходы за границей. Этот риск банк подстраховывает. Чем? Как правило, более 50-60% от оценочной стоимости объекта получить нерезиденту сложно. При покупке доходной недвижимости можно иногда поднять планку до 70%. И ипотечный процент будет чуть выше, чем для нерезидента.
Резиденту, несмотря на тщательную проверку документов, получить до 100% от оценочной стоимости намного проще. И ипотечный процент для него ниже. Хотя логично, что 100% будут стоить дороже, чем 50-60%.
У резидента есть ещё др. преимущество: он может выбрать предложение от сотни банков. Нерезидентов финансируют всего несколько банков, и это индивидуальная и тщательная работа.
К чему я ещё всё это пишу?
Кто-то из вас или ваши дети планируете или переехать в Германию и устроиться по найму на работу или основать свой бизнес. Тогда вам надо уже на родине, до переезда, учесть все эти моменты и, возможно, сначала купить недвижимость в кредит, а потом только переезжать. Естественно, каждый наперёд должен знать, каким образом он будет долгосрочно обслуживать кредит.
Многие при наличии нужного собственного капитала покупают просто по нужде, т.к. снять в аренду хоть какое-то жильё в таких напряжённых городах, как Мюнхен, просто нереально сегодня. А тем более, «свежему» переселенцу.
Это как игра в лото.
Ипотечная ставка, как вы видите на графике ниже, всё ещё исторически низкая.
По данным компании Interhyp средняя ипотечная ставка составляла на 14.3.20120 г. 0,69% (при фиксации на 10 лет) и 0,75% (на 5 лет). Никогда за всю историю Германии ипотечный процент не был таким низким!
Эксперты прогнозируют сохранение такого же низкого уровня и в начале 2020 г. Резкого изменения ставок в ближайшей перспективе не ожидается.
Инфляция же составляла в феврале 2020 г. 1,7%, т.е. в 2 раза больше.
Как получить ипотеку в Германии нерезидентам?
Вы пока не решили: покупать - не покупать? А если и покупать, то что именно, где и за сколько вы можете себе позволить?
На нашем сайте (см. ссылку в самом конце блога) расписано всё популярно на конкретном примере. Вы сами уже заранее можете сделать первые наброски для себя, стоит ли тратить время на поиски конкретного объекта недвижимости в Германии. Прошу обратить внимание на то, что статья написана в 2016 г., и тогда ипотечный процент был почти в 2 раза выше. Т.е. сегодня ваши расходы будут намного ниже.
Мой совет всем: если вы надумали покупать недвижимость в Германии в кредит, то «плясать» надо от кредита, а не наоборот. Сначала надо разобраться, на какую сумму кредита вы можете рассчитывать.
Затем прибавить к нему сумму имеющегося собственного капитала.
И вот вы получаете общую сумму инвестиции. Не забывайте про общие, единоразовые расходы при покупке и непредвиденные расходы (консультации адвоката, налогового советника, эксперта-оценщика, возможный Due Dilligence и др.).
И помните всегда: сегодня выдача ипотечных кредитов немецкими банками — это их «хлеб», кот. их кормит. Иначе им надо размещать свободные средства в ЕЦБ под отрицательные проценты. Не выступайте в роли просителя!
ВЫ даёте банку возможность заработать его «хлеб»! Поэтому рассматривайте себя как источник прибыли для банка! Надо правильно «преподнести себя»!
Ипотека в Германии нерезидентам. Как получить её?
У вас остались вопросы? Обращайтесь пож. по всем имеющимся вопросам:
Контакты
Вы хотите быстро и эффективно разобраться именно в вашей ситуации и какую доходную недвижимость вы можете себе позволить или нет? И есть ли у меня для вас подходящий доходный объект?
Записывайтесь на бесплатную консультацию (ок. 20 мин.) по ссылке:
для РЕЗИДЕНТОВ:
Запись на бесплатную консультацию по доходной недвижимости/
для НЕРЕЗИДЕНТОВ:
Запись на бесплатную консультацию по доходной недвижимости/
Ноябрь 2019 г. |
