|
На пресс-конференции 28 января 2016 г. Исследовательский институт IVD Süd представил очередной доклад о рынке жилой недвижимости Мюнхена и пригородов (округа: Фрайзинг (Freising), Эрдинг (Erding), Эберсберг (Ebersberg), Мюнхен (München), Штарнберг (Starnberg), Дахау (Dachau), Бад Тёльц-Волфратсхаузен (Bad Tölz-Wolfratshausen).
Руководитель исследовательского института проф. Штефан Киппес заявил, что изменения тенденции в настоящее время не видно.
Во всех окружных центрах вокруг Мюнхена с весны по осень 2015 г. выросли и цены на жилую недвижимость, и аренда.
Жилья в Мюнхене не хватает, цены покупки и аренда высокие, поэтому особенно семьи с детьми предпочитают пригороды. Там уровень цен намного ниже баварской столицы и рынок предложений побольше.
Тем не менее, в большинстве городов и коммун вокруг Мюнхена цены растут всё больше и радиус таких мест увеличивается вдоль линии электрички (S-Bahn). Спрос превышает предложение.
Самым дорогим пригородом Мюнхена остаётся Штарнберг. Отдельностоящий дом хорошего класса стоит в среднем намного дороже, чем в Мюнхене (1,49 млн евро). Полдома (860.000 евро/объект) и вторичные квартиры (4.350 евро/кв.м) в Штарнберге — самые дорогие среди всех краевых городов в пригороде Мюнхена.
Самые дешёвые цены среди краевых городов были осенью 2015 г. в Эберсберге. Средняя цена на отдельностоящие дома составляла 580.000 евро/объект, за полдома — 500.000 евро.
Больше всего за полгода цены на отдельностоящие дома выросли в городах Штарнберг (+6,4%) и Фрайзинг (+5,9%). На полдома — в Дахау (+7,7%) и Эрдинге (+4,8%). Аренда выросла не так сильно. Наибольший рост аренды на вторичные квартиры зафиксирован в краевых городах Фюрстенфельдбрук (+6,0%), Эрдинг (+3,8%) и Эберсберг (+2,1%).
Если же сравнивать развитие цен и аренды за 5 лет (с осени 2010 г. по осень 2015 г.), то рост во всех краевых городах и на все сегменты недвижимости был двузначным. Так, например, на отдельностоящие дома больше всего цены выросли : в Штарнберге — на 78%, в Эрдинге — на 51%, во Фрайзинге — на 45%. В Мюнхене: +59%.
По росту цен на квартиры за указанный период - впереди всех Мюнхен и Эрдинг: +64%. Намного сдержанней развивалась аренда на вторичные квартиры: больше всего она поднялась в Эрдинге (+30%) и Эберсберге и Фрайзинге (+29%).
Как правило, чем дальше от Мюнхена, тем ниже уровень цен. Цены в общинах, имеющих станции электрички (S-Bahn), обычно выше, чем в коммунах без электрички.
Но есть исключения, например, в особенно привлекательной местности вокруг Штарнбергского озера или в отдельных местах долины реки Вюрм (Würmtal).
Здесь цены на уровне Мюнхена, а по отдельным сегментам — даже выше. В Гаутинге уровень цен — 78% от Мюнхена, в Тутцинге — 93%, а в Штарнберге — 121% (на отдельностоящие дома хорошего уровня).
Т.к. цены на строительные участки и строительство в последние годы очень сильно выросли, жильё строилось в основном дорогого сегмента, а предложений дешёвого и эконом-класса практически не стало. Из-за выросшего числа иммигрантов ситуация, прежде всего, с арендной недвижимостью станет в будущем ещё более напряжённой.
Хотя во многих округах и общинах и хватает строительных площадок, местные власти не готовы их использовать, пока не будет обеспечена транспортная инфраструктура.
Регион Мюнхена за последние годы сильно вырос, о чём свидетельствует и возросшее число пассажиров в общественном транспорте.
Все меры правительства - и уже принятые, и запланированные — никоим образом не приводят к снятию напряжения на рынке арендной недвижимости. Наоборот, для частных инвесторов (а именно они являются наибольшей группой собственников жилой недвижимости в регионе Мюнхена) она становится всё менее рентабельной и привлекательной.
Развитие по отдельным краевым городам в пригороде Мюнхена:
Дахау
Несмотря на рост активности в строительстве жилья, имеющееся предложение не покрывает спрос. Особенный дефицит испытывается с земельными участками. С весны по осень 2015 г. цены выросли практически на все сегменты жилой недвижимости.
Эберсберг
Если брать жилую недвижимость, то город Эберсберг относится к пригородам Мюнхена со сравнительно низким уровнем цен. Так цена на отдельностоящий дом в Эберсберге составляет «всего» 47%, а на земельные участки под строительство коттеджей — 29% от уровня Мюнхена. Но цены выросли за исследованные полгода, как и во многих др. местах: на 2,7% - на отдельностоящие дома, на 4,8% - на вторичные квартиры и на 2,1% - на вторичные арендованные квартиры.
Эрдинг
Высокий спрос на жилую недвижимость в Эрдинге не прекращается. Хотя идёт активное строительство, предложение не покрывает спрос по всем видам недвижимости. Предложений по аренде побольше, хотя спрос тоже приличный. За полгода выросли и аренда и цены на все виды недвижимости.
Фюрстенфельдбрук
Актуальную ситуацию на рынке арендной недвижимости можно охарактеризовать в настоящий момент как уравновешенную с тенденцией растущего спроса. Что касается покупки, то спрос на все виды недвижимости чрезвычайно высокий и далеко не покрыт: инвесторы ищут и небольшие апартаменты для сдачи в аренду, и большие квартиры для семей.
Фрайзинг
Из-за высокого спроса и сильно растущих цен, особенно на квартиры-новостройки, в городе готовятся несколько новых строительных проектов. Есть надежда, что обстановка за счёт них немного разрядится. Положительно скажутся и планы Аэропорта Мюнхен по строительству жилья для своих сотрудников в прилегающих общинах. Планируется построить 600 квартир в Хальбергмоосе и Оберэрдинге.
Штарнберг
Хотя бесконечный рост цен в отдельных местах и остановился, говорить о том, что обстановка разрядилась, неуместно. Участки под строительство остаются очень дорогими и дефицитными. Из-за того, что цены на участки оказывают непосредственное влияние на цены на квартиры и дома, последние немного росли и в этот период исследования. На рост цен на квартиры-новостройки влияют два фактора: земельные участки и законодательство по строительству. Подорожали, тем не менее, и вторичные квартиры.
Источник: по материалам немецкой прессы, январь 2016 г.
|
