|
В то время, как в Германии ведётся дискуссия о растущих ценах на недвижимость, прежде всего, в мегаполисах, в сельской местности и на периферии всё больше пустующих квартир. В основном это касается Восточной Германии, но не только. Сюда же относится, например, и северо-восток Баварии.
Основной причиной является отсутствие экономической составляющей. Из-за вакантных квартир падают цены и в окружающей местности. В перспективе проблема обострится ещё больше. Прогнозы, как известно, не всегда сходятся. Но все они обещают в будущем рост числа общин с падающим населением.
Об этом документально свидетельствует актуальное исследования Центра исследования европейской экономики (ZEW) в Мангейме.
Основой исследования стали более 10.000 случаев продаж коттеджей, домов на две семьи и таунхаусов из базы данных Комитетов оценшиков в федеральных землях Бранденбург, Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц и Саксония-Анхальт. Эти случаи продаж исследователи привели в соответствие с данными о вакантных площадях 2011 г. на уровне общины. Выяснилось следующее: с каждым увеличением квоты пустующего жилья вдвое рыночная цена жилья падает в среднем на 30%. Даже с учётом разницы в качестве объектов и общей привлекательности общины цена была на 5-8% ниже (в зависимости от федеральной земли). Для многих собственников это означает, что рыночная стоимость их жилья на сегодня намного ниже, чем они предполагают. Если в будущем доля вакантного жилья вырастет, то это приведёт к негативным последствиям. ZEW уже сегодня может оценить, какими они будут.
Также исследование показало, что общины со сравнительно большим числом пустующих квартир боролись с данной проблемой уже много десятилетий — 20-30 - лет назад.
Для этого сравнивались данные переписи в 1987 г. и 1995 г. с данными 2011 г. Если в таких общинах рынок жилья был бы здоровым, то низкие цены повлекли бы за собой со временем растущий спрос. Но этого не происходит. Наоборот, простой квартир сохраняется и не уменьшается.
Каждый из покупателей, кто погнался за дешёвой ценой и не изучал досконально регион, познал это в прямом смысле «на собственной шкуре». Или ему это ещё предстоит...
На карте выше (источник: ZEW) видны квоты пустующего жилья в общинах Германии.
Две другие компании – CBRE и немецкий институт empirica — регулярно публикуют Индекс вакантного жилья в Германии. Квота в целом по Германии составляет на сегодня 3,0% (622.000 квартир) и сокращается уже пятый год подряд. Ещё 5 лет назад пустующих квартир было на 125.000 больше. CBRE берёт в рассчёт только такие квартиры, которые действительно сдаются в аренду.
В Восточной Германии (без Берлина) квота составляет 6,0%, а в Западной — 2,4%.
Самая низкая квота в Мюнхене (0,2%). Т.е. здесь нет практически свободных квартир. Похожая ситуация во Франкфурте и Мюнстере (по 0,5%), Гамбурге и Дармштадте (по 0,6%). Сильно сократилась квота пустующих квартир в Лейпциге: с 9,7% в 2010 г. до 5,3% на сегодня.
В других городах число предложений продаж и аренды выросло. Самая высокая квота простоя в Зальцгиттере (9,8%), Пирмазенсе (9,3%), Кемнице (8,5%), Шверине (8,4%) и Галле (8,0%). Хотя во многих из них пустующих квартир с 2010 г. стало меньше. Институт empirica утверждает всё же, что тенденция снижения в ближайшие годы прекратится и к 2020 г. вакантных квартир опять станет больше, прежде всего, в сельской местности с падающим населением.
Источник: по материалам немецкой прессы, декабрь 2016 г.
|
