|
Или будут падать? Мнения аналитиков расходятся. Однозначно то, что спрос на квартиры в Мюнхене огромный.
Фурор произвело появившееся в феврале исследование Исследовательского института Empirica. В нём говорится, что недвижимость во многих городах Германии переоценена. И, прежде всего, в Мюнхене.
Означает ли это поворот на рынке жилой недвижимости? Уже годами цены достигают всё новых рекордов.
Если же побеседовать с компаниями и др. экспертами рынка недвижимости, приходишь к выводу, что, скорей всего, нет. Но многое свидетельствует о том, что, как минимум, времена резкого роста цен, наверное, прошли.
Президент Союза BFW Bayern, в котором объединены в основном застройщики и проектировщики, Андреас Айзеле говорит, что исследование Института Empirica вызвало «землетрясение средней степени в индустрии жилой недвижимости». Не потому, что компании ожидают вдруг внезапное падение, а потому, что они считают результаты необоснованными.
Главный аргумент застройщиков Мюнхена: спрос непрерывно остаётся высоким. В основном, они строили двух- и трёхкомнатные квартиры. Как раз те, которые пользуются самым большим спросом. Сроки продаж недвижимости практически не изменились. И на сегодня почти все квартиры распродаются ещё до окончания строительства.
Многие покидают Мюнхен, но город растёт дальше. Авторы исследования Института Empirica исходят из того, что в т.н. «городах мечты» как Мюнхен больше не селится так много людей. Рост населения Германии обусловлен исключительно сильной иммиграцией и минимум две из трёх волн иммиграции приближаются к своему концу. Возможна даже хотя и небольшая эмиграция. Отсюда институт делает вывод: новая аренда и, соответственно, цены на квартиры больше не растут.
Но застройщики и проектировщики в Мюнхене не наблюдают смены тенденции. Экономика растёт, а с ней растёт и число рабочих мест. Отсюда и растущий спрос на квартиры.
Цены и аренда на квартиры-новстройки в Мюнхене (средняя цена в евро за 1 кв.м).
Источник: Bulwiengesa.
Сомнения по поводу, прежде всего, падения цен на недвижимость возникают не только у компаний, но и у аналитической компании Bulwiengesa. Она консультирует не только компании, но и коммуны, например, Мюнхен и раскритиковала данное исследование. И её эксперты ссылаются на хорошие экономические индикаторы, очень позитивные тенденции на рынке занятости населения, высокую покупательскую способность и широкую структуру экономики. Только в Мюнхене имеют свои штаб-квартиры 7 из 30 концернов индекса DAX, абсолютно различных отраслей экономики. Этим не может похвастаться ни один город Германии.
Эти позитивные макроэкономические рамки позитивно влияют и на спрос на недвижимость.
Потоки переселения поменялись на самом деле. Если раньше больше домашних хозяйств переселялось в Мюнхен, то на сегодня, например, больше из Мюнхена переселяются в Аугсбург, чем наоборот. И строительная отрасль на это соответственно отреагировала: стало больше строиться в округе.
Так что же, население Мюнхена падает? Нет, Мюнхен растёт. Сальдо до сих пор позитивное. Но платить актуальные цены на недвижимость становится всё труднее.
Падение цен ожидают всего лишь несколько экспертов. Купить недвижимость хотят все, но нынешние цены по карману лишь меньшинству.
По данным Института Bulwiengesa и в 2016 г. цены опять выросли и квартира-новостройка в Мюнхене стоила в среднем 7.300 евро/кв.м. Это на 12% выше предыдущего года и в два раза больше, чем 10 лет назад. Главная причина такого роста заключается в высоких ценах на земельные участки.
Однако круг покупателей сужается не только из-за растущих цен. Эксперты видят причину и в ужесточившихся условиях выдачи ипотечных кредитов. Особенно они сказываются на пожилых покупателях. В средней перспективе на рынок могут повлиять и растущие проценты по кредитам.
Тогда ситуация может резко измениться. Но всё это не вызовет глобальных влияний на рынок недвижимости Мюнхена. Цены не обрушатся.
И, несмотря на внешние факторы нестабильности (Brexit, выборы в Европе, политика нового президента США) и связанные с этим риски, и эксперты Bulwiengesa не ожидают краха. Есть вероятность, что будет стагнация цен. Но мыльного пузыря, который лопнет, не существует.
Источник: по материалам немецкой прессы, март 2017 г.
|
