|
Экономисты Немецкого института экономики (DIW) исследуют цены на недвижимость в 20 странах ОЭСР, насколько они переоценены. Соотношение цен и аренды в мегаполисах Германии заставляет задуматься. Но в целом по стране мыльный пузырь вряд ли грозит.
Тем не менее, от правительства требуются дальнейшие инструменты регулирования.
Спустя 10 лет после начала всемирного финансового и экономического кризиса, причиной которому был американский рынок недвижимости, цены на недвижимость в мире снова сильно растут. Экономисты Немецкого института экономики (DIW) изучили цены на недвижимость в 20 странах ОЭСР за последние годы. При этом выяснилось, что соотношение цен на недвижимость и аренды свидетельствует во многих городах о спекулятивном поведении инвесторов. Так, например, авторы исследования считают, что мыльный пузырь возможен в 8 странах, в том числе, в Великобритании, Португалии и Швеции. Экономист института Клаус Михельсен говорит, что снова появилась реальная опасность образования мыльного пузыря на рынке недвижимости, что может перейти в новый всемирный финансовый и экономический кризис. Регулирование финансовых рынков не привело к желаемым результатам и не отвечает пожеланиям, возникшим после финансового кризиса 2007 и 2008 года.
Сравнительно низкая задолженнось частных домохозяйств в Германии свидетельствует об отсутствии мыльного пузыря.
Опубликованные ОЭСР данные свидетельствуют о спекулятивной переоценке недвижимости. Так рост цен на жилую недвижимость с 2010 г. превысил рост аренды на 20%. Но при этом надо учитывать, что данные ОЭСР по Германии охватывают, в отличие от др. стран, только семь мегаполисов. Константин Холодилин, соавтор исследования, объясняет, что в таких больших городах, как Берлин, Гамбург и Мюнхен, институт наблюдает тенденции, указывающие на мыльный пузырь. Но это не означает, что развитие цен по всей Германии заставляет задуматься.
Чтобы точнее определить вероятность образования мыльного пузыря, оба экономиста детально рассмотрели в дополнительном исследовании различные индикаторы, которые считаются «дополнительными ингредиентами» для образования мыльного пузыря. Сюда относятся задолженность частного и общественного сектора, длинные ипотечные проценты, демографический рост населения, рост экономики и общее развитие цен. Очень низкие ипотечные проценты и сравнительно высокий рост населения Германии, который в будущем должен снова сократиться, делают образование мыльного пузыря реальным.
Клаус Михельсен подчёркивает, что в особенности сравнительно низкая задолженность частных домохозяйств и солидное финансирование покупок недвижимости в Германии говорят в конечном итоге об отсутствии спекулятивных тенденций в целом по стране.
Меры по регуляции в Германии остановились на полпути.
Авторы подчёркивают, что расслабляться ни в коем случае нельзя. Хотя у BaFin и есть дополнительные инструменты для предупреждения кризиса, как, например, ограничение доли кредита в общем финансировании и требования по погашению кредита, запускать их BaFin может только тогда, когда потребуется «предотвращение опасности». Неясно, когда такой момент достигнут.
Михельсен предупреждает, что регулирование в Германии остановилось на полпути. С имеющимися возможностями будет трудно в достаточной мере реагировать на кризис. К тому же, надо рассчитывать на значительное противостояние ограничению выдачи кредитов. Михельсен и Холодилин советуют правительству дополнить имеющиеся инструменты чёткими правилами и дополнительно последовать советам МВФ и, прежде всего, ограничить соотношение задолженности и доходов домохозяйств.
Источник: по материалам немецкой прессы, июль 2018 г.
|
