|
В 2018 г. в Германии сменили собственника объекты недвижимости на сумму 78 млрд евро (+7% к 2017 г.). Это самый большой показатель с 2015 г. (79 млрд евро в 2015 г.).
В эту сумму входят коммерческая недвижимость и портфели жилой недвижимости.
Объём сделок в Германии за последние 15 лет в млрд евро.
(Серый цвет - жилая недвижимость (только портфели) и жёлтый — коммерческая недвижимость).
И в 2019 г. Германия останется привлекательным местом для инвестиций в недвижимость. 97% инвесторов видят в Германии позитивные перспективы (год назад их было меньше: 94%). Но доля тех, кто оценивает ситуацию на рынке как «очень хорошая», упала с 52 до 41%.
Это результаты ежегодного «Барометра тенденций инвестиционного рынка недвижимости 2019» компании EY Real Estate. Для исследования были опрошены 300 инвесторов (институциональные инвесторы, банки, AGs/REITs, фонды недвижимости, Family Offices, компании по управлению недвижимостью).
В мировом масштабе Германия остаётся для инвесторов в недвижимость одним из самых привлекательных рынков.
В 2019 г. ожидается небольшое снижения объёма сделок с 72 до 75 млрд евро.
Спрос на жилую недвижимость остаётся высоким.
В 2018 г. были проданы портфели жилой недвижимости на сумму 17,6 млрд евро, что на 13% больше 2017 г.
71% всех опрошенных склоняется по-прежнему к жилой недвижимости.
Тем не менее, в мегаполисах, как и раньше, не хватает прежде всего доступного жилья.
И коммерческую недвижимость инвесторы считают очень привлекательной: 80% опрошенных инвесторов сосредоточат в 2019 г. свой фокус на офисной недвижимости. Торговая недвижимость, напротив, сильно уступает по популярности: только 41% считает, что спрос будет высоким. В 2018 г. их доля составляла ещё 60%.
Какие из следующих видов недвижимости находятся в вашем фокусе в 2019 г.?
В 2019 г. фокус 80% инвесторов сосредоточен на офисах. Жилая недвижимость в спросе у 71% инвесторов. А спрос на розничную торговлю сильно упал (с 60% до 41%) (см. график выше).
Дефицит мощностей в строительстве усложняет инвестициии в новостройки.
В связи с уже имеющимся высоким уровнем цен 89% опрошенных планирует прежде всего инвестиции в свои уже имеющиеся объекты вместо покупки дорогих объектов.
Тем не менее, инвестиции не только в новостройки, но и в имеющиеся, вторичные объекты осложняются тем обстоятельством, что строители загружены заказами на 100%. Отсюда возникают задержки и растут расходы. Об этом факте говорят все опрошенные.
Популярные в прошлые годы Forward-Deals, т. е. покупка объекта недвижимости, который потом продавец строит под ключ и за свои расходы, в сегодняшней ситуации потеряли привлектальность.
Директор EY Real Estate Пауль фон Дрыгальски подчёркивает, что и для инвесторов и для девелоперов здесь скрываются риски по расходной части, например, из-за задержки строительства.
Это примечательное развитие. Т.к. Forward Deals во времена превышения спроса над предложением являются популярным инструментом. По крайней мере, 53% опрошенных указали, что и в 2019 г. будут рассматривать Forward-Deals как возможный вариант.
Поздняя стадия цикла мотивирует продавцов.
Рынок недвижимости находится уже на своей поздней стадии цикла.
Всё большую роль для 9 из 10 опрошенных приобретают продажи с целью получения прибыли. Те же 90% указали, что покупку выбирают более селективно.
Пауль фон Дрыгальски говорит, что на рынке наблюдается выгодное стечение обстоятельств для продажи недвижимости. Всё больше инвесторов приглядывается к инвестициям в «нише» (74%) и рассматривает инвестиции заграницей (67%).
Определённые классы инвестиций выигрывают от дигитализации.
Среди тенденций, которые по мнению опрошенных связаны с дигитализацией, были названы различные виды Coworking (91%), а также апартаменты с сервисом и микроапартаменты (85 и 83%). Падающему интересу к розничной торговле противостоит растущий интерес к логистике (см. график ниже).
Это последствия конфликта между торговлей через интернет (E-Commerce) и торговлей на местах. 93% опрошенных замечают растущую привлекательность логистики.
Жилая недвижимость: больше всего выигрывают апартаменты с сервисом и микроапартаменты.
По материалам немецкой прессы, январь 2019.
|
