|
Этот вопрос волнует как настоящих, так и будущих инвесторов, которые пока не знают: инвестировать, выжидать или что делать вообще?
Коронавирус выбил из привычной колеи всю общественную жизнь в Германии. Курсы на бирже полетели. Вся экономика перешла на кризисный режим, многие предприятия закрылись на 2-3 недели. Последствия не могут сказаться и на финансировании недвижимости.
Ещё в начале февраля портал FMH-Finanzberatung первым написал о взаимодействии коронавируса и ипотечных процентов, хотя число заражённых в Германии на тот момент было минимальным.
Инвесторы, как обычно в кризисные времена, перебросились на на надёжные гособлигации, которые упали в доходности. А за ними снизились и ипотечные ставки.
Теперь весь мир, включая Германию, перевернулся с того начала февраля. И последствия для рынка недвижимости однозначно будут.
И хотя правительство Германии принимает всевозможные меры, чтобы спасти предприятия от банкротства и создаёт различные финансовые программы, все знают, что быстро кризис не закончится. Пройдёт ещё много месяцев.
Что рекомендует заёмщикам Max Herbst, владелец портала FMH-Finanzberatung? Для тех, кто сейчас нуждается в ипотечном кредите или планирует собственный дом.
И вот его ответы в тезисах:
• Цены на квартиры и дома могут упасть.
Несмотря на то, что у людей в Германии сейчас больше времени, чтобы копаться в интернете и выискивать бросовые предложения, вероятность того, что они купят и подпишут договор, небольшая. Для большинства покупка недвижимости — это самая большая инвестиция в жизни. Поэтому планируют и калькулируют они на годы вперёд. К этому добавляется, что многие на сегодня заняты совсем другими проблемами, поэтому планы по покупке недвижимости пока замораживают. В голове у них прокручиваются такие сценарии: «А что, если моя фирма сделает сокращённый рабочий день? Если начнутся увольнения? Уволят ли тогда и меня и когда я найду новую работу?». Эти вопросы не дают ему покоя, поэтому подписываться под долгосрочными платежами он не станет.
Если многие начнут так поступать, то объекты в продаже просто зависнут на рынке. Только поэтому уже рост цен, как минимум, замедлится.
А тот, кто делал ставку на растущие цены, вдруг всё-таки решится на продажу, пока цены из-за коронавируса не рухнули.
Эти два фактора вместе могут привести к падению рынка.
Каким-то покупателям падение цен в радость. Но, с точки зрения экономики, такая тенденция не приведёт к преодолению кризиса. Если цены на дома начнут падать, то заинтересованные покупатели будут сидеть и выжидать, пока они упадут ещё больше. И если кризис затянется надолго, то отразится это и на строительных компаниях в сегменте новостроек.
• Ипотечный процент может немного вырасти.
В то время, как цены на недвижимость будут падать, ипотечный процент может подняться на неопределённый срок. Почему?
Весь мир наблюдает за тем, как Германии приходится выделять огромные суммы на спасение экономики. Из-за этого спрос на гособлигации упадёт. С самого низкого уровня -0,83% отрицательная рентабельность поднялась уже до -0,63%. Как только растёт доходность гособлигаций, растёт и ипотечная ставка.
Этот эффект усиливается и положением банков. В кризис их положение не радужное. Поэтому они должны следить за своей маржой как никогда, а также за своей прибылью от надёжных сделок с ипотекой, которые помогают им выживать. Поэтому Max Herbst ожидает, что по всему фронту ипотека вырастет на 0,25%. Это означает, что в течение 20 лет за 250.000 евро кредита заёмщику придётся выложить на 10.000 евро больше. Ну а за кредит в 500.000 евро, соответственно, в 2 раза больше, т.е. 20.000 евро.
Если вы уже решили покупать и ждёте встречи у нотариуса, то ждать не надо. Наверняка, цены на недвижимость не будут стремительно падать, как курсы акций. Скорей всего, цены будут корректироваться постепенно и не везде. Если сравнивать банк А и Б, то разница в условиях кредитования намного больше, чем общее изменения ипотечной ставки.
А как поступают профессиональные инвесторы, инвестирующие в коммерческую и жилую недвижимость Германии? И их действия расходятся. Тот, кто отлично ориентируется на рынке и не переплачивает завышенную цену на доходные дома, покупает, как и раньше. Он знает, что людям всё равно надо где-то жить. И первым делом они всегда оплачивают аренду, а потом уже — всё остальное.
Разные взгляды на офисную недвижимость. Многие компании и в будущем перейдут по их мнению на Home office. И здесь есть риски.
Сильно кризис коснётся отелей и особенно — гастрономии, которая и так всегда считалась рисковым капиталовложением.
Проф. др. Günter Vornholz из школы бизнеса EBZ Business School считает, что предсказать сегодня влияние кризиса на рынок недвижимости в долгосрочной перспективе невозможно вообще. Слишком много неопределённостей. Однозначно, экономика Германии пострадает сильно. И это отразится на финансовых возможностях арендаторов.
Переезды в большие квартиры будут отодвинуты или просто отменены. Т.к. аренда составляет для арендаторов огромную долю от их располагаемых доходов, для многих она станет в таком виде просто дорогой. Неопределённость займёт ещё некоторое время. Таково резюме профессора.
По материалам немецкой прессы, март 2020.
|
