Жилая недвижимость в Германии: пандемия не повлияла на рынок!

Пока пандемия не отразилась на рынке жилой недвижимости в Германии в масштабном плане. Политика стабилизации предупредила кризис.

Но вторая волна инфекции может дать о себе знать.

10 сентября Немецкий институт исследования экономики в Берлине (DIW Berlin) разместил исследование. Из него видно, что и аренда, и цены на недвижимость Германии снова выросли. Динамика же роста, по крайней мере, аренды, снизилась. К 1 кварталу рост составил +1%. Ещё в конце 2019 г. рост был +1,4%.
Выросло число округов с упавшей арендой на вновь заключённые договора аренды: с 15 до 27.

Цены на квартиры выросли однако во 2 квартале к началу года на +3,3%, что сравнимо с ростом до кризиса (+3,2%).
В целом рост цен на недвижимость продолжается 10 год подряд и охватил почти все регионы Германии.
Т.о. кризис "короны" не отразился на происходящем на рынке недвижимости.

По крайней мере, для финансовой и банковской стабильности это хорошая новость. Если бы экономический кризис перекинулся на рынок недвижимости и кредиты не обслуживались бы, многие банки столкнулись бы с ещё большими трудностями.

С др. же стороны, специалисты института отмечают, что у многих домохозяйств сократились доходы. Из-за этого квота аренды к общим располагаемым доходам выросла. Отсюда падает частное потребление. И без того напряжённая ситуация на рынке жилья станет ещё более напряжённой.

Цены частично сильно выросли. Но соотношение цена/аренда остаётся нормальным.

Почему пандемия сильно не повлияла на рынок недвижимости?
Есть два обоснования: экономическая поддержка со стороны государства при падении дохода. Потребители надёжно платят аренду, а сокращают взамен потребление. Поэтому квота неплатежей очень низкая.
Вторая причина: хотя цены на недвижимость и выросли в последние годы небывало, оценка показывает, что не спекуляция стала причиной такого роста. Всё больше заметно, что цены на жильё растут не только из-за растущей аренды и низких ипотечных процентов.

Специалисты института оценили особыми методами на уровне регионов, был ли рост цен взрывным. Тогда бы это стало знаком спекулятивной переоценки. Для этого они взяли данные Союза по недвижимости Германии (IVD). И хотя в (сильно)растущих городах Германии рост цен на квартиры, дома, земельные участки и выглядит взрывным, соотношение цены и аренды этого не подтверждает.

Соотношение цены и аренды квартир хорошего оснащения и местоположения (верхняя кривая) и среднего (нижняя кривая).

И такие индикаторы, как объём выданных ипотечных кредитов, свидетельствуют не о "пузыре", а об обратном. Сооошение вновь выданных кредитов к ВВП остаётся стабильным (см. график ниже).
Т.е. спекулятивных процессов на рынке исследователи не наблюдают.

На графике выше виден объём выданных кредитов (верхняя кривая) и их соотношение к ВВП (нижняя кривая).

Вторая волна пандемии может повлиять на рынок недвижимости намного сильнее, чем первая.

Под вопросом: как новая волна инфекций и падение экономики повлияют на рынок недвижимости? И без большого "мыльного пузыря" могла бы произойти тогда корректировка цен и неплатежи по кредитам. Тогда пострадают не только банки, но и частные домохозяйства. И начнётся виток падений: падающие доходы, за ними - падение цен и дальнейшее падение экономики.
Поэтому специалисты института рекомендуют правительству Германии не сходить с пути предоставления пакетов помощи и стабилизации доходов.
Пока Германия достойно справляется с кризисом в сравнении с др. странами, что опять подтвердило её статус "надёжной гавани" для инвесторов.

Одновременно банки ужесточили в последнее время свои стандарты выдачи кредитов и выдают ипотечные кредиты с большей осторожностью. С одной строны, верхняя граница кредита упала, с другой стороны, оценка риска выросла.

По материалам немецкой прессы, октябрь 2020.