|
Несмотря на высокие цены на недвижимость в Германии, покупать в отдельных регионах всё ещё стоит. Это исследование сделала Stiftung Warentest.
Эксперты пишут, что кризис коронавируса ещё больше усилил ценность собственной недвижимости. В среднем цены на дома и квартиры в Германии выросли в 2020г. на +7,4%, и стоимость 1 кв.м составила 3.500 евро. Но разница в ценах покупки и аренде между различными регионами колоссальная. Stiftung Warentest сравнила для этого квартиры с хорошим оснащением и в хорошем местоположении.
Так в Любеке 1 кв.м стоит 2.760 евро, а аренда - 10,80 евро/кв.м. В Майнце покупатели платят в среднем 3.975 евро, а аренда стоит 14,80 евро.
Какие советы даёт Stiftung Warentest?
1. Покупателям надо обращать внимание на умеренное соотношение цены покупки и годовой аренды. Верхнюю границу цены специалисты обозначили в размере макс. 25 годовых аренд.
2. Размер собственного капитала должен составлять не менее 10-25% от цены покупки. Кроме того, собственным капиталом надо оплатить все дополнительные расходы при покупке. Это расходы на нотариуса, налог на покупку земли, занесение права собственности в Поземельную книгу.
3. Ипотечный кредит: стоит воспользоваться низкими ипотечными ставками и зафиксировать ставку на срок 15-20 лет.
Цены в агломерациях растут дальше.
Актуальные исследования показывают, что именно в семи мегаполисах Германии цены росли и в 1ом квартале 2021г. Для этого Stiftung Warentest проанализировала 401 город и округ Германии. Это цены, которые были реально оплачены покупателями.
И тут тоже большая разница между отдельными регионами. Так в один голос специалисты называют Берлин самым непривлекательным городом для покупки недвижимости. А вот в пригородах Берлина они советуют покупать.
Мюнхен остаётся самым дорогим городом с ценами ок. 13.000 евро/кв.м. За ним следуют Гамбург, Штутгарт, Франкфурт и Берлин.
Самые дорогие и самые дешёвые города Германии.
Цена на новые договора в 4 кв-ле 2020г. Самые дорогие города.
(в правом столбике - самая выокая аренда).
Совсем иная ситуация в Восточной Германии. Три самых дешёвых города Германии находятся именно там. В Гере покупатели платят в среднем 1.815 евро/кв.м, в Зуле - 1.870 евро и в Айзенахе - 1.990 евро.
А самая дешёвая аренда - в Пирмасенсе (7,20 евро/кв.м) в Рейнланд-Пфальце.
В крупных городах аренда растёт медленнее цен.
Особенно это касается тех городов, где аренда регулируется законом. У Берлина особенная ситуация. "Крыша аренды" (Mietendeckel) не прошла, и аренда выросла так сильно, как нигде в Германии. Цены на квартиру в 100 кв.м выросли за 11 лет на +150%.
Для покупки требуется всё больше собственного капитала.
Т.к. последние годы цены растут и растут, покупателям приходится иметь для оплаты части цены и расходов при покупке всё больше собственного капитала. Например, во Франкфурте - около 100.000 евро для квартиры 100 кв.м.
Решающим при покупке является соотношение цены и аренды.
Для этого Stiftung Warentest сравнивает квартиры в пяти крупных городах при финансировании 90%.
В таблице ниже видно, что только в Кёльне фактор покупки составляет 22 годовых аренды. Поэтому обременение собственника на 20 евро ниже, чем арендатора. А в Дрездене - наоборот. Фактор покупки составляет 30,5, и покупатель платит в месяц больше, чем арендатор. И самая плохая ситуация в этом сравнении у покупателей в Берлине.
В 125 городах и округах выгоднее покупать, а не арендовать.
В 125 из 401! Эксперты подчёркивают, что решающим является развитие ситуации в будущем. При этом они исходят из того, что цены в этом году вырастут на +4%. Тогда выиграет в будущем тот, кто купит сейчас недвижимость.
Источником исследования стали 350 тыс реальных сделок по покупке недвижимости в 2020г., которые были профинансированы 700 банками.
По материалам немецкой прессы, сентябрь 2021.
|
