|
Несмотря на пандемию, цены на жилую недвижимость в Германии растут и растут. Назревает ли уже опасность "мыльного пузыря"?
В банке делать с деньгами сегодня нечего. Вам не только не начислят проценты на вклады, но и возьмут с вас отрицательные проценты.
Наоборот, если вы надумаете взять ипотеку в Германии, то вам дадут деньги чуть ли не даром. Только берите! И чем больше, тем лучше.
Надёжно вкладывать деньги практически больше не во что. Из-за низких процентов покупатель может позволить себе более высокую сумму кредита и более дорогую стоимость недвижимости.
Понятно, почему спрос на недвижимость не падает, а растёт.
Согласно различным индексам, за один год цены выросли даже на двухзначные показатели. Так платформа Europace называет цифру роста цен на жилую недвижимость +13,28%, а Статистическое ведомство Германии - более консервативную цифру +9,4%.
Ещё один индекс за 2 квартал 2021г. опубликовал недавно институт F+B. Хотя динамика роста цен на недвижимость в Германии и ослабилась, но, если рассматривать прошедшие 5 лет, то цены выросли значительно. Особенно в популярных, крупных городах Германии: +38% в Гамбурге, +25% во Франкфурте, +41% в Берлине.
Средние цены на квартиры в семи мегаполисах Германии в 2016 и 2021гг. в евро за 1 кв.м.
Всё это нагнетает опасения: не образовался ли в Германии во времена низких ставок по ипотеке "мыльный пузырь", который скоро лопнет?
Всё-таки не могут центральные банки вечно закупать облигации по нулевой ставке триллионными суммами, и когда-то денежная политика должны бы нормализоваться. Что тогда станет с ценами на недвижимость?
Пророков, которые предупреждают о назревающем "мыльном пузыре", в Германии достаточно. Недавно вышло очередное такое исследование компании 21st Real Estate, где прогноз охватывает три сегмента: жильё, офисы и розничную торговлю. Прежде всего, по мнению компании, это коснётся жилой недвижимости. В 20,3% всех городов и общин Германии цены завышены.
Бундесбанк в своих высказываниях более осторожен. Он называет это в помесячных отчётах на "мыльным пузырём", а "преувеличением", которое выросло во времена пандемии ещё больше. Соотношение годовой аренды к цене покупки превзошло годами сохранявшуюся среднюю величину в городах на 25%, а в семи мегаполисах - даже на 35%.
Если спросить специалистов об угрожающем в Германии "мыльном пузыре", то сталкиваешься с двумя проблемами. Многие экономисты говорят, что "мыльный пузырь" узнаётся наверняка лишь тогда, когда он уже лопнул. Другие утверждают, что его нет вообще. А многие специалисты в сфере недвижимости, связанные с продажами, преследуют свои интересы и занижают риски. Банки, наоборот, преувеличивают риски, т.к. хотят получить от заёмщика больше гарантий и более высокие проценты. Аналитики, учёные и СМИ, которые кормятся привлечением на себя внимания, выигрывают больше от предупреждений о рисках, чем от трезвого анализа. Всё это заставляет настораживаться.
Но есть критерии, на которые можно опираться при оценке того, выросли ли цены на недвижимость только из-за высокого спроса или роль играют другие, спекулятивные аспекты. По мнению г-на Reiner Braun, председателя правления исследовательского института Empirica, есть несколько критериев, которые свидетельствуют о "мыльном пузыре"
И самый главный аргумент: рост цен сильно оторвался от роста аренды.
За покупку дома приходится сегодня выкладывать во многих городах намного больше ежегодных аренд. Этот "множитель" или "коэффициент" составляет сегодня в Мюнхене, Штутгарте и Франкфурте более 40. Столько годовых аренд нужно сегодня заплатить за покупку дома.
Но есть аргумент, который свидетельствует об отсутствии "мыльного пузыря": по-прежнему строится мало домов. Строительные руины, которые никому не нужны и настроены сверх спроса, Германии не грозят. Это была бы типичная для "мыльного пузыря" ситуация. Во многих регионах и, прежде всего, в популярных, крупных городах, строится, по словам г-на Reiner Braun, наоборт, недостаточно.
Немецкие банки настроены по традиции сравнительно консервативно и редко финансируют 100% от стоимости недвижимости, в отличие от многих других стран.
ЕЦБ в своих докладах о финансовой стабильности следит за тем, чтобы из-за рисков финансирования недвижимости не пошатнулась банковская система. Осенью Германия занимала среди стран еврозоны скорее высокие позиции. А по задолженности частных домохозяйств цифры фигурировали в нижней группе.
По материалам немецкой прессы, август 2021.
|
