|
Инфляция и в США, и в еврозоне достигла рекордного уровня: 7% и 5%. К ипотечным банкам и др. финансирующим организациям в Германии выдвинуты более жёсткие требования.
Что это означает для заёмщиков? Михаель Нойманн, председатель правления компании Dr. Klein, разъясняет актуальные тенденции и оценивает возможность роста ипотечных ставок.
Если в прошлом году ипотечный процент находился примерно на одном уровне, то январь начался иначе: многие банки подняли в начале января ипотечные ставки. Влияние идёт, прежде всего, из США. Там теперь ожидаются в этом году уже не три, а четыре повышения ключевой ставки. Выход из программы покупки облигаций и сокращение баланса будут происходить более быстрыми темпами. Т.е. объём денег станет меньше. Отсюда могут вырасти проценты.
Время самых низких ипотечных ставок в Германии, по мнению Михаеля Нойманна, прошло. Он считает, что проценты уже не упадут до самого низкого уровня. Наоборот, есть несколько причин для дальнейшего роста.
Во-первых, после 2,5 лет 10ти-летние немецкие облигации приносят снова позитивные проценты. А они непосредственно влияют на ипотечные ставки. Отсюда вырастут ставки по ипотеке в Германии.
Во-вторых, надо выждать, как будет дальше развиваться инфляция в еврозоне. Если инфляция не сократится резко, то давление на ЕЦБ станет всё больше, и ему придётся пересмотреть свою денежную политику. Тогда это приведёт к росту процентов на ипотечные кредиты.
К тому же, около недели назад введено было новое регулирование для банков в Германии. Ипотечные банки обязаны иметь более "толстую" финансовую подушку или буффер при выдаче ипотечных кредитов. Это требование приняло Федеральное управление надзора в сфере финансовых услуг (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin)). Поэтому, чем больше собственного капитала будут закладывать банки, тем дороже будет им стоить рефинансирование. Т.е. условия финансирования будут обходиться потребителям дороже.
Т.к. конкуренция среди ипотечных банков болшая, Михаель Нойманн не думает, что банки переложат подорожание на заёмщиков 1:1. Но заметное подорожание однозначно будет.
Значительное повышение ставки по ипотеке не ожидается.
Означает ли всё это, что 2022 год станет годом радикально растущих процентов по кредитам? "Нет". Так считает Михаель Нойманн. Он ссылается на последнее заседание Совета ЕЦБ. В декабре он повысил свои ожидания инфляции на 2022г. почти в 2 раза: до 3,2%. Тем не менее, свой курс в денежной политике менять он не собирается. Кристин Лагард не собирается выходить из политики дешёвых денег и поднимать ключевую ставку в этом году. Но, если радикальный рост ставок и не ожидается, умеренный их рост в длительной перспективе будет. Его совет: не спешить принимать решение при покупке дома или квартиры. Но, если вы нашли подходящий объект, то не тяните. Тем более, цены на недвижимость в Германии могут расти и дальше.
Самые низкие ставки по ипотеке были весной 2020г.
Т.е. почти два года назад. Тогда при фиксации ставки на 10 лет, по данным компании Interhyp (см. график ниже), ипотека стоила 0,69%. Сегодня она стоит 1,14%. Т.е. подорожание на 65%. Это означает, что, если бы вы взяли кредит весной 2020г., то за каждые 100 тыс евро кредита вы начали бы платить в 1ый год прибл. 690 евро в год, а сегодня - уже 1.140 евро в год. И так год за годом (естественно, это не совсем математически правильно, т.к. речь идёт об аннуитетном кредите).
Источник: Interhyp
Почему Bafin ужесточает требования к банкам?
Инфляция растёт не только в Германии, но и в целом в еврозоне. Поворот в денежной политике ЕЦБ и рост ключевой ставки не исключены.
Одновременно цены на недвижимость в Германии растут и растут. В ноябре 2021г., по последним данным Федерального статистического ведомства Германии, рост цен на жилую недвижимость составил +14,4% за 1 год, что стало самым большим ростом с августа 1970г. За всем этим внимательно наблюдает и Bafin. Хотя Bafin и утверждает, что финансовая система Германии проявила себя во времена пандемии стабильно. Тем не менее, она уязвима. Есть не только риск роста ключевой ставки, но и вопросы по динамике экономического роста, а также её изменения в свете перехода на зелёную энергию.
В связи со всем этим Bafin планирует определить более высокий буфер капитала для банков. Для кредитов по жилой недвижимости повышение составит с 0% сегодня до 2% в будущем. У банков есть время на подготовку к выполнению этих обязательств, т.к. это требование действует с 1.2.2023г. Цель этой меры - укрепить банковский сектор. Bafin предупреждает все кредитующие организации выдавать кредиты под жилую недвижимость более осторожно. Bafin ожидает от кредиторов более консервативного подхода и более тщательной проверки заёмщика. Заёмщик должен быть всегда в состоянии, обслуживать проценты и погашение основного долга по кредиту, также и во времена роста процентных ставок.
Т.е. заёмщикам надо готовиться к более высоким ставкам по ипотеке, т.к. банкам надо резервировать под выданный кредит больше собственного капитала. Это приведёт автоматически к росту ставок. Иначе банки не заработают свою маржу.
ZIA критикует решение Bafin.
Центральный комитет по недвижимости (Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA)), высказался критически в адрес BaFin по поводу принятого решения. Из-за новых требований по наличию капитала строительство нового жилья окажется в опасности. Подорожает не только финансирование жилой, но и коммерческой недвижимости. Одновременно сократится число предложений, т.к. определённые кредиторы перестанут финансировать жилую недвижимость или просто сократят объём. Эти меры контрапродуктивны и отбросят правительство назад от поставленной им же цели: строить ежегодно 400 тыс новых квартир.
Согласно ZIA, рост цен на жилую недвижимость во многих местах объясняется дефицитом жилья, земельных участков, растущих цен на материалы и строительство, а также чрезвычайно низкими ставками по ипотеке на протяжении длительного времени. И последний фактор делает для инвесторов инвестиции в доходную недвижимость в сравнении с альтернативными капиталовложениями привлекательным.
По материалам немецкой прессы, январь 2022.
|
