|
Как повлияет поток беженцев с Украины на рынок жилой недвижимости в Германии?
Этот анализ Институт empirica сделал для ZIA в начале марта.
На 11.3.2022г. число беженцев с Украины составило ок. 2,5 млн чел. Такого огромного потока беженцев Европа не знала со времён 2ой мировой войны. На сегодня предсказать длительность и последствия войны невозможно.
Институт рассматривает три сценария с количеством беженцев 4 млн, 7 млн и 10 млн чел. Беженцы распределятся по ЕС. И, хотя большая часть оседает в Польше, границы её воможностей на 2 млн чел будут исчерпаны.
Германия ожидает, что здесь осядут 7,2% от общего числа беженцев. Тогда, в зависимости от сценария, это будет 300 тыс, 800 тыс или 1,2 млн чел.
Препятствий для устройства на работу у украинцев нет. Ожидается, что работу они найдут быстро, т.к. в Германии не хватает рабочих рук. А также предполагается устройство на работу обоих супругов, как только мужчины призывного возраста переберутся при первой возможности в Германию.
Что это означает для спроса на жилую недвижимость в Германии?
Спрос на жилую недвижимость определяется числом домохозяйств, а не человек. В среднем, одно домохозяйство на Украине насчитывает 2,58 чел (статистика 2017г.), что больше немецкого домохозяйства.
Предполагается, исходя из этих цифр, что дополнительный спрос на квартиры в Германии составит 120 тыс (1ый сценарий), 310 тыс (2ой сценарий) или 500 тыс (3ий сценарий) квартир.
Это не значит, что данный спрос возникнет со дня на день. Но при условии, что украинцы найдут работу быстро и будут искать жильё, это вопрос всего лишь пары месяцев, а никак не лет. А пока они размещаются у знакомых, родственников или во временном жилье.
Предложение по квартирам в Германии.
К радости, в Германии пустуют 1,6 млн квартир. Если вычесть резерв 2% при смене арендаторов, то всё ещё остаётся более 1 млн квартир. Не все эти квартиры готовы к срочному въезду. Но, по подсчётам empirica-CBRE, таких квартир ок. 610 тыс. А те квартиры, которые не готовы сегодня к въезду, могут быть быстро подготовлены. Т.е. в целом квартир достаточно.
Вот только эти позитивные цифры касаются Германии в среднем. А вакантные квартиры расположены, прежде всего, в регионах с негативной миграцией. А не там, где украинцы живут уже сегодня и хотят осесть беженцы. Пока надо исходить из того, что беженцы будут стремиться в регионы, где и так уже сегодня есть дефицит жилья.
Т.е. переизбыток квартир - на бумаге. А в реальности спрос будет определяться распределеним беженцев по регионам.
Поэтому три сценария были разработаны дальше, в зависимости от распределения беженцев внутри Германии. При этом берётся за основу, что с дальнейшим ростом притока беженцев и юридически, и фактически
существующий пока свободный выбор местожительства будет ограничен, и доля тех, кто осядет в регионах с не такой уж напряжённой ситуацией с жильём, вырастет. Так было с беженцами в 2015/2016гг., когда они со временем перебрались в регионы с большим числом вакантного жилья. Тогда выиграли вторичные города. Такие, как, например, Зальцгиттер, Примасенс и, прежде всего, регион Рура.
В отличе от прошлой волны беженцев, в этот раз ожидается, что и сельские регионы, особенно в Восточной Грмании, притянут к себе большое число беженцев. Так уже до войны, напрмер, в Мекленбурге-Передней Померании, проживало большое число украинцев.
В конечном итоге, спрос на недвижимость в напряжённых регионах будет расти и дальше, но не пропорционально числу беженцев. Чем больше их будет, тем больше выиграют и рынок труда, и жилая недвижимость в регионах с негативной миграцией или стагнацией.
Сравнение спроса на жилую недвижимость и вакантных квартир.
И последним шагом результаты трёх региональных сценариев были противопоставлены вакантным квартирам (за вычетом резерва текучести).
В приниципе, в городах и регионах с дефицитом жилья он усилится ещё больше. А в регионах с вакантными квартирами их число покроет спрос. И только в некоторых случаях из рынка жилья с (небольшим) излишком квартир станет рынок с (небольшим) дефицитом.
В целом, во всех городах и регионах вместе взятых, дефицит квартир составит: 50 тыс (1ый сценарий), 140 тыс (2ой сценарий) и 230 тыс (3ий сценарий). В зависимости от сценария, с небольшой разницей, половину дополнительного спроса нужно будет покрыть за счёт новостроек. А вторая половина может быть покрыта за счёт вакантных квартир.
Вывод.
В принципе, потребность в новостройках из-за беженцев может быть покрыта. В договоре коалиции поставлена цель строить 400 тыс квартир каждый год. Однако различные стороны пока указывали на то, что хватит и менее 400 тыс квартир. Так сделанный институтом empirica (но до войны) анализ, в зависимости от сценария, получил результат всего ок. 250 тыс квартир-новостроек в год. Разница между этими двумя цифрами должна предположительно покрыть дополнительный спрос со стороны беженцев.
Пока поставленная правительством цель на практике себя не показала. Определяющей является скорость реализации. Но реально выданное число разрешений на строительство и число построенных квартир в довоенное время недостаточно динамичны, чтобы достичь цели 400 тыс квартир в год.
На графиках виден избыток/дефицит квартир по регионам для всех 3х сценариев.
По материалам немецкой прессы, март 2022.
|
