|
Институт HWWI посчитал, где пока есть выгодные условия для покупки недвижимости. Прежде всего, в мегаполисах и их пригородах рост цен на недвижимость намного опережает рост аренды. В 134 регионах цены очень высокие.
Во всех городах и округах Германии цены в 2021г. выросли к 2020г., как в абсолютном выражении, так и в количестве годовых аренд, которое надо выложить за покупку квартиры.
Тем не менее, в отдельных регионах Германии покупка квартиры пока привлекательна, если там ожидается до 2035г. рост цен. Для этого покупателям следует внимательно изучить регионы.
Так эксперты института ожидают рост цен на недвижимость, прежде всего, во многих крупных городах, а также в пригородах Гамбурга, Берлина и в регионе Везер-Эмз.
А падающие цены они прогнозируют во многих местах Восточной Германии, за исключением некоторых крупных городов.
Тому, кто хочет найти хорошие предпосылки для инвестиций, институт рекомендует обратить внимание на два фактора: относительно умеренные цены по отношению к холодной аренде и перспективы роста цен.
Эксперты института создали т.н. "Индекс инвестиционных шансов" в Атласе жилой недвижимости банка Postbank.
В прошлом году аренда во всех городах и округах Германии выросла в среднем намного меньше, чем цены на вторичные квартиры: +4,95% в сравнении с +17,22%. Коэффициент покупки, который отображает, сколько годовых аренд нужно выложить при покупке квартиры, показывает рост динамики. Так он вырос для всей Германии на 2,7 до 28,5 годовых аренд. Годом раньше коэффициент вырос на 1,7.
Особенно высокий показатель в прибрежных регионах, в крупных городах, а также во многих частях Баварии. Коэффициент ниже 22,5, в основном, в сельской местности, восточной части Центральной Германии и в Сааре.
Цены на недвижимость в округах прибрежных регионов и в Баварии растут быстрее, чем аренда.
Самый высокий коэффициент покупки - в округе Северная Фризия: 82,3. В ТОП 10 входят также округа, расположенные в земле Мекленбург-Передняя Померания, на побережье Балтийского моря: Росток, Передняя Померания-Рюген, Северо-Западный Мекленбург, а также округа Аурих, Виттмунд и Лер c островами вблизи побережья Северного моря в Нижней Саксонии.
Также сильно опережает рост цен рост аренды в баварских округах Мизбах и Гармиш-Партенкирхен. Здесь коэффициент покупки составляет 51,7 и 45,1 соответственно.
Похожая ситуация и в мегаполисах Германии. Самый высокий коэффициент покупки в Гамбурге (43,2 в 2021г.) и вырос он за 1 год на 4,7. В Мюнхене, Берлине и Потсдаме он тоже выше 40.
В Потсдаме коэффициент вырос за год на 8,6.
Из семи мегаполисов в первую десятку по самой большой разнице между ценой и арендой входят также Дюссельдорф и Франкфурт.
Но в первую десятку входят и др. города: Росток и Любек на севере Германии.
Среди небольших городов высокий коэффициент в баварских Розенхайме (36,4) и Ландсхуте (35,3).
Индекс шансов показывает, где инвестиция пока себя оправдывает.
Если вы решили купить недвижимость в Германии, то надо обращать внимание не только на коэффициент покупки, но и на возможный рост цен.
Общее правило: чем ниже коэффициент покупки и чем больше прогнозируемый рост, тем рентабельнее покупка.
Если же вы покупаете доходную недвижимость с высоким коэффициентом, то придётся довольствоваться низким доходом от аренды.
Для 134 регионов эксперты вычислили коэффициент выше 30, что означает очень высокие цены. Среди них есть города и округа, где HWWI прогнозирует падение цен до 2035г. Бум на рынке недвижимости достиг здесь своего пика или даже превзошёл его.
Так в округе Росток в 2021г. 1 кв.м стоил 4.535 евро (коэффициент 56). Одновременно ожидается падение цен на -0,84%.
Похожее развитие (-0,5% при коэффициенте покупки свыше 30) ожидается в округах Передняя Померания-Рюген и Северо-Западный Мекленбург в земле Мекленбург-Передняя Померания, Одер-Шпре и Уккермарк в Бранденбурге, Кохем-Целль в Рейнланд-Пфальце, а также во внекраевых городах Амберг и Швайнфурт (Бавария) и в Шверине (Мекленбург-Передняя Померания).
В других регионах, при точном рассмотрении, ожидается рост цен, несмотря на высокий коэффициент покупки. При коэффициенте макс. 25,0 эксперты называют цены покупки пока относительно умеренными. Рост цен до 2035г. должен быть тоже позитивным. И оба эти критерия присутствуют только в шести округах (см. таблицу ниже).
Хорошие шансы для инвестиций при немного завышенных ценах ещё в семи регионах.
В этих регионах ожидается позитивный рост более 0,5% в год при сравнительно высоком коэффициенте до макс. 27,5. Все они расположены в Нижней Саксонии и Баден-Вюртемберге. Вольфсбург в Нижней Саксонии имеет коэффициент чуть выше 25 (25,7) и ожидает рост 0,77% (см. таблицу ниже).
Недвижимость для собственного пользования, несмотря на небольшое падение цен?
Для покупателей недвижимости для собственного пользования или для сдачи в долгосрочную аренду может быть оправдана инвестиция в 16 регионах с небольшим прогнозом падения цен и с коэффициентом менее 25. Тот, кто снял в аренду квартиру в таких регионах, выигрывает как покупатель. Число лет, за которые квартира себя окупает, сокращается.
Сюда относится город Эмден в Нижней Саксонии. Здесь ожидается небольшое падение цен 0,08% в год при очень низком коэфффициенте 20,83. К таким округам относится и Цоллернальб с прогнозом падения цен 0,04% в год и коэффициентом 24,01.
"Несмотря на небольшое падение цен, своя недвижимость даёт многие преимущества, как проживание без аренды в старости, и может быть важной частью обеспечения в старости". Это слова Grunwald от Postbank.
"Каждый объект надо проверять отдельно и изучать его местоположение, а также его строительную субстанцию. И для этого есть эксперты по недвижимости".
По материалам немецкой прессы, июль 2022.
|
