|
Обычно очень динамичный рынок недвижимости в Мюнхене переживает начало поворота тренда и первую корректировку цен.
12.9.2022 Институт исследования рынка IVD Süd представил очередное осеннее исследование рынка покупки нeдвижимости в Баварии и в Мюнхене. Исследование приводит актуальные цены на недвижимость в Баварии и Мюнхене, а также тенденции.
Проф. Stephan Kippes, руководитель института, говорит, что быстро растущие ипотечные ставки, а также неуверенность, связанная с угрожающей рецессией в Германии, тормозят динамику событий на рынке, а особенно - динамику цен на рынке жилой недвижимости.
"Столица Баварии Мюнхен, где осенью 2022г. отмечены первые падения цен на жилую недвижимость за годы, может служить сейсмографом для будущего развития в больших и средних городах Баварии".
Если ещё в начале года наблюдался большой спрос и значительный рост цен на рынке покупки недвижимости, то всё вместе взятое - выросшие ипотечные ставки, инфляция, подскочившие цены на строительство и услуги ремесленников, а также последствия событий на Украине - сильно притормозили в середине года динамику роста цен.
Проф. Stephan Kippes говорит, что рынок недвижимости Баварии переживает поворот тенденции и что время значительного роста цен пока прошло.
Об этом свидетельствуют несколько индикаторов: значительно упавший оборот с недвижимостью во 2 кв-ле 2022г., сократившийся спрос при выросшем числе предложений и выросший срок реализации недвижимости.
В прошлом году ипотечная ставка составляла 0,8%, а при хорошей кредитоспособности - и того меньше. При цене покупки 500.000 евро (150.000 евро собственный и 350.000 евро - заёмный капитал, 2% погашение основного долга и фиксация ставки на 10 лет), месячный платёж по кредиту составлял 817 евро. Сегодня же при всех тех же исходных данных: 1.473 евро.
Если учесть, что при рекордно высоких ценах покупатели недвижимости и так калькулируют всё под завязку, то понятно, что покупка недвижимости для собственных нужд становится или намного сложнее или просто невозможной.
За счёт исторически низких ипотечных ставок прошлых лет высокие цены во многих местах компенсировались хотя бы частично. Это преимущество ушло в прошлое. Одновременно цены остались рекордно высокими. Поэтому многие покупатели недвижимости для себя, которые по традиции отличались высокой долей заёмного капитала, всё чаще выпадают из рынка.
Теперь спрос на покупку недвижимости падает, а на недвижимость в аренду в любом сегменте растёт.
Покупатели доходной недвижимости пользуются разрядившейся обстановкой с предложениями в более крупных средних городах. Они пользуются выросшим рынком предложений по жилой недвижимости и закрепляются на нём, что раньше было или затруднено или просто нереально. Но и эта группа инвесторов, как частных, так и институциональных, осторожничает при принятии решения о покупке.
Что касается покупки земельных участков, то наблюдается определённая стагнация или значительное падение цен. Из-за выросших ипотечных ставок и сдержанного спроса чувствуется давление и на застройщиков. Про запас сегодня участки они не закупают. А ещё пару месяцев назад и земельные участки и услуги ремесленников были абсолютным дефицитом.
БАВАРИЯ
В целом по Баварии цены на недвижимость для всех сегментов осенью 2022г. при сравнении за послднее полугодие ещё росли.
Если сравнивать полугодие с весны по осень, то самый большой рост цен был на дома: до +4%. Дуплексы: +3,9% (вторичные) и +3,0% (новостройки). Отдельностоящие дома на одну семью: +3,7% (вторичные), средние таунхаусы +2,5% (вторичные) и +3,3% (новостройки).
На квартиры рост цен за полугодие был умеренным: +2,2% на вторичные квартиры и +2,5% - на новостройки.
Рост цен на земельные участки под высотное строительство: +2,6% к весне 2022г. А под дома на одну семью земля подорожала за 6 м-цев на +2,1%.
МЮНХЕН
Падение спроса наблюдалось ещё весной-летом этого года. Причины названы выше. Если ещё весной общие цены выросли на +4,7%, то осенью они упали на -0,4%. Стагнация цен на земельные участки под дома на одну семью, сами такие вторичные дома, а также срение таунхаусы. На все остальные объекты цены упали от -0,4% до -1,2%.
Самое большое падение цен наблюдается на земельные участки под высотное строительство (-1,2%) и новые средние таунхаусы (-0,7%).
Несмотря на большие усилия, в первой половине 2022г. в Мюнхене было выдано всего 3.800 разрешений на строительство квартир (данные Статистического ведомства). А к первой половине прошлого года отмечено критическое падение на -29%. Т.о. по словам проф. Stephan Kippes намечаются значительные проблемы для рынка жилой недвижимости Мюнхена. Из-за падения строительства радость по поводу снижения цен может раствориться. Особенно если учитывать, что по данным Реферата по планировке города и вопросам строительства до 2040г. ожидается рост населения на +16% (+0,7%/г.) и квартиры очень необходимы.
РОСТ ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ В МЮНХЕНЕ ЗА 10 ЛЕТ
• земельные участки под дома на одну семью: +257%
• земельные участки под высотное строительство: +250%
• вторичные квартиры: +149% (цена весной: 9.500 евро, сейчас: 9.450 евро за 1 кв.м)
• квартиры-новостройки: +133%
• дома на одну семью: +121%
• вторичные средние таунхаусы: +107% (цена весной: 1,48 млн евро, сейчас: 1,47 млн евро)
• вторичные дуплексы: +113%
• средние таунхаусы-новостройки: +126%
• дуплексы-новостройки: +132% (цена весной: 1,98 млн евро, сейчас: 1,97 млн евро).
АУГСБУРГ
Население Аугсбурга выросло за последние годы значительно. Из-за близости к Мюнхену с его невероятно высоким уровнем цен на недвижимость, многие работающие в Мюнхене живут в Аугсбурге. До весны 2022г. спрос на недвижимость превышал предложение. Осенью динамика по в.у. причинам снизилась.
За 5 лет цены значительно выросли:
• земельные участки под дома на одну семью и высотное строительство: +77% и +82% (самый большой рост)
• вторичные дома на одну семью: +63%
• вторичные квартиры: +43%.
НЮРНБЕРГ
Столица Франконии пользуется большим спросом не только как местожительство, но и как локация для компаний. И здесь наблюдался постоянный рост цен на недвижимость.
За 5 лет цены значительно выросли:
• земельные участки под дома на одну семью и высотное строительство: +40% и +59%
• дома на одну семью: +55%
• вторичные квартиры: +50%.
РОЗЕНХАЙМ
Розенхайм пользуется из-за близости к столице Баварии и привлекательного ландшафта большим спросом в Баварии. Ещё в первой половине года ситуация на рынке жилой недвижимости была очень напряжённой. Весной-летом этого года спрос тормозит.
За 5 лет цены значительно выросли:
• вторичные квартиры: +64% (самый большой рост)
• земельные участки под высотное строительство: +62%
• дома на одну семью: +59%
• земельные участки под дома на одну семью: +55%.
ВЮРЦБУРГ
Из-за расположения в котле выделять дополнительную землю на строительство очень тяжело.
За 5 лет цены значительно выросли:
• дома на одну семью: +66% (самый большой рост)
• вторичные квартиры: +63%
• земельные участки под высотное строительство и под дома на одну семью: +59%и +61%.
В деталях проф. Stephan Kippes наблюдает следующие тенденции:
Оборот недвижимости в Баварии:
- 36,5 млрд евро в 1ой половине 2022г. Хотя рост к тому же периоду прошлого года и составил +8,3%, но причина роста кроется только в сильном 1ом квартале. Так в 1ом кв-ле оборот был 19,4 млрд евро, а во 2ом кв-ле - 17,1 млрд евро,. Т.е. падение за 3 м-ца на -11,9% (подсчёты на основе статистики по налогу на покупку недвижимости).
Разрешения на строительство в 1ой половине 2022г.:
- В целом по Баварии - рост. В Мюнхене - сильное падение.
По Баварии было выдано за полгода 35.300 разрешений неа строительство (+0,7%).
Продолжается рост инфляции:
- Если в 2021г. она составляла в среднем 3,1%, то в 1 кв-ле 2022г. она выросла до 5,8%, а во 2ом - до 7,6%. В августе: 7,9%.
Рост коммунальных расходов:
- С 2015г. по август 2022г. расходы за электричество, газ и др. топливо выросли на +57%. При этом на топочный мазут рост цен составил +163%, а на газ +101%. На ремонты и поддержание жилья в надлежащем состоянии цены выросли на +37,1%, а расходы за воду стали на +23,2% дороже.
Значительный рост ипотечных ставок:
При фиксации ставки на 10 лет ипотечный процент составлял в июне 2022г. 2,77 % (год назад: 1,33%), а при фиксации на 1-5 лет: 2,45 % (год назад: 1,33 %) (источник: Deutsche Bundesbank).
По материалам немецкой прессы, сентябрь 2022.
|
