|
Растущие ипотечные ставки в Германии, высокая инфляция и страх перед рецессией не обходят стороной и покупателей жилой недвижимости. После многих лет роста спрос значительно сокращается.
Согласно исследованию института GEWOS (Gewos-Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung) впервые с финансово-экономического кризиса 2009г. оборот в этом году может упасть. После рекордного 2021г. условия на рынке полностью изменились. Так оборот с квартирами, домами, коммерческой недвижимостью и земельными участками может упасть в этом году на 7% до 313,5 млрд евро (см. синюю балку на графике), а число сделок - до 900.000 (синяя линия на графике).
В 2021. оборот был ещё 337 млрд евро (+14,5%), а число сделок - 936.600 (-0,4%). 2021г. стал исключительным. В прошлом году наблюдался самый высокий с 80х годов (год начала ведения статистики институтом) рост цен на жилую недвижимость: рост цен на дома составил +13,7%, а на квартиры +13,0%.
Т.к. доходы населения развивались слабо, доступность недвижимости ухудшилась. За покупку дома домохозяйства должны были выложить в 2021г. в среднем 7,4, а за квартиру - 5,5 годовых дохода. В 2020г. это было ещё 6,8 и 5,1 соответственно, а 10 лет назад - 4,7 и 3,6.
После слабого 2020г. особенно сильно вырос в 2021г. оборот по многоквартирным домам: на 10,6 млрд евро (+27,4%) до 49,3 млрд евро.
Похожее развитие наблюдалось последний раз в 2008г.
Выше среднего был рост оборота с многоквартирными домами и в пригородах ТОП 10 городов: +33,6%.
Число сделок по квартирам достигло в 2021г. рекордного числа с 1998г.: 339.000 (+2,5%). В денежном выражении рост составил +15,8%.
Особенно динамично развивались транзакции с квартирами в ТОП 10 городах. Число сделок выросло на +7,8% до 66.900, а денежный оборот - на +22,7% до 28,1 млрд евро. На них пришлось в 2021г. 30% от общего денежного оборота по квартирам.
После пика 2020г. число сделок по домам на одну и две семьи упало в 2021г. на -5,8%. Sebastian Wunsch, руководитель направления "Экономический анализ недвижимости" института GEWOS, видит причину не только в окончании детских денег на строительство, но и в падении числа предложений по продаже домов в 3/4 всех округов и внеокружных городов Германии. Но из-за высокого спроса и соотвественного роста цен денежный оборот в 2021г. рос 15ый год подряд и составил 89,9 млрд евро (+7,1%).
Что касается земельных участков под жилое строительство, то объём транзакций остаётся с середины 2000х годов на низком, сравнительно постоянном уровне. После роста числа сделок в 2020г. в прошлом году оно упало на -2,2% до 100.700. Однако же денежный оборот вырос на +13,3% до 22,1 млрд евро. Из-за ограниченного числа строительных участков уже годами не может быть расширена строительная деятельность. К этому добавляются дефицит строительных материалов, сильно выросшие затраты на строительство, изменившиеся субсидии и выросшие за пару месяцев ипотечные ставки.
Sebastian Wunsch говорит, что с мая падают сделки, оборот и, прежде всего, крупные транзакции. Покупатели недвижимости для собственного пользования всё реже могут позволить себе покупку из-за выросших ипотечных процентов и падения покупательской способности. А инвесторы в доходную недвижимость выжидают из-за неуверенности. "Цель правительства по строительству 400.000 квартир ежегодно не будет и близко достигнута. По прогнозам в 2022г. будет построено менее 300.000 квартир". К уже накопившейся годами нехватке квартир добавится повышенный спрос из-за растущего числа беженцев, в том числе, и украинских. Только в первой половине этого года мигрантов стало нетто более 1 млн чел.
Больше всего земельных участков не хватает в городах. Но в последнее время этот дефицит распространился и на прилегающие пригороды.
В ТОП 10 городах число сделок с землёй упало в 2021г. на -6,3%, а денежный оборот вырос одновременно на +16,4%, что объясняется сильно выросшими ценами.
Для исследования GEWOS опирался на данные от комитетов оценщиков по конкретным, заключённым сделкам купли-продажи. Это единственное исследование в Германии, построенное на объективных данных.
Не так сильно, согласно институту, пострадает в этом году жилая недвижимость в Германии, которая составит ок. 80% всех транзакций. Оборот с ней упадёт где-то на 5,6% до 240 млрд евро. Но в падение цен GEWOS не верит. Из-за высокой иммиграции давление на немецкий рынок жилой недвижимости растёт. Одновременно новое строительство тормозит из-за высоких цен на строительство и высоких ипотечных ставок.
"Повсеместное снижение цен, не говоря уже о внезапном падении цен, не просматривается. Регионально и в определённых местоположениях - так, например, по несанированным вторичным объектам - не исключено падение цен". GEWOS ожидает сокращение роста цен на жилую недвижимость до менее, чем +3%.
Самое большое падение оборота ожидается с многоквартрными домами: -15,1%. Затем следуют квартиры: -5,2%. А по домам на одну или две семьи оборот сократится на -2,0%. По земельным участкам ожидается самое низкое падение: -0,4%.
Подтверждением анализу института является и исследование приближённого к работодателям Института немецкой экономики. На конференции министров строительства федеральных земель на этой неделе учёные предупредили о падении нового строительства в этом и следующем году. "Цель правительства строить ежегодно 400.000 квартир стала ещё удалённее, чем была". Это слова эксперта института IW Michael Voigtländer.
По материалам немецкой прессы, сентябрь 2022.
|
