|
Институт исследования рынка IVD Süd e.V. представил на видео-пресс-конференции 24 марта 2025г. традиционный отчёт о рынке недвижимости "Жилая недвижимость на продажу в Баварии и столице земли Мюнхене весной 2025г."
Отчёт содержит информацию о текущих ценах и тенденциях на рынке недвижимости Баварии.
"Весной 2025г. средние цены на недвижимость в Баварии впервые за последние два года вновь демонстрируют небольшой рост. Тем не менее, рынок по-прежнему сильно дифференцирован: в то время как старая, не санированная недвижимость часто имеет больше возможностей для переговоров, высококачественно отремонтированная недвижимость может быть продана ближе к первоначальной цене", - объясняет проф. Stephan Kippes, руководитель Института исследования рынка IVD. "Общий спрос постепенно растёт и во многих местах рынок становится более динамичным".
С осени 2024г. на рынке жилой недвижимости Баварии наметились признаки стабилизации: ситуация с процентными ставками несколько смягчилась, а потенциальные покупатели всё больше привыкают к изменившимся условиям рынка. Хотя потенциальные покупатели всё ещё осторожничают и долго не принимают решения, спрос с тех пор заметно вырос.
В настоящее время большинство потенциальных покупателей на рынке недвижимости - покупатели для собственных нужд. Помимо покупателей среднего возраста, есть также много пожилых покупателей, желающих переехать из больших квартир в более компактные, безбарьерные квартиры.
Инвесторы стали гораздо осторожнее после перелома ситуации.
Что объединяет всех покупателей? Они вносят всё большую долю собственного капитала. В настоящее время у покупателей всё ещё есть значительные возможности для переговоров, чтобы приобрести недвижимость по более выгодной цене.
Спрос в настоящее время сосредоточен в основном на вторичной недвижимости, которая соответствует хорошим критериям с точки зрения энергоэффективности, оснащения и расположения. Старые объекты в плохом состоянии или нуждающиеся в значительной модернизации, с другой стороны, продать сложнее. Такие объекты долгое время остаются на рынке и могут быть проданы только со значительной скидкой, если вообще могут быть проданы.
"Поскольку процентные ставки вряд ли улучшатся в обозримом будущем, для покупателей и продавцов, по-прежнему, крайне важно находить общий язык на переговорах", - говорит проф. Stephan Kippes. "Поэтому продавцам следует устанавливать реалистичные, ориентированные на рынок цены, отражающие состояние и качество недвижимости. Шансы на успешную сделку возрастают только в том случае, если все факторы подходят."
Спрос в секторе новостроек гораздо более низкий. Ужесточение требований в секторе новостроек в последние годы и резкий рост стоимости строительства и финансирования привели к значительному удорожанию недвижимости в новостройках. В результате спрос в этом сегменте рынка значительно снизился, что привело к финансовым трудностям многих застройщиков. Многие проекты были остановлены или даже не начаты.
Весной 2025г. застройщики по-прежнему проявляют осторожность.
Резкое снижение числа одобренных проектов говорит о том, что в ближайшие годы ситуация может ещё больше ухудшиться. В то время как новое строительство остаётся в кризисе, спрос на жилую площадь продолжает расти из-за увеличения численности населения и числа семей, состоящих из одного человека. Это приводит к увеличению риска возникновения "узких мест" на рынке жилья, что в долгосрочной перспективе может привести к росту цен.
Динамика цен в Баварии:
Хотя весной 2025г. цены на многие виды недвижимости в Баварии в среднем всё ещё снижаются, это снижение значительно меньше, чем осенью 2024г. В отдельных сегментах рынка уже наблюдается первый незначительный рост цен. Такое развитие событий свидетельствует о постепенной стабилизации рынка и возможном развороте тенденции.
Весной 2025г. было зафиксировано заметное увеличение спроса и, соответственно, уровня цен на покупку, в частности, на рынке жилья, особенно на внутренние секции таунхаусов-триплексов (Reihenmittelhaus). Здесь рост составил +0,3% для вторичной недвижимости (осень 2024г.: -2,6%) и +1,7% для новостроек (осень 2024г.: -1,1 %).
Также дома-новостройки на две семьи немного выросли: на 0,2%. Напротив, дома на одну семью зафиксировали снижение цен: по сравнению с осенью 2024г. цены на покупку упали на 1,2% (осень 2024 года: -0,6%).
Цены на вторичные дома на две семьи также снизились на 0,4% (осенью 2024г.: -1,3%).
Небольшое снижение уровня цен наблюдалось в сегменте квартир: весной 2025г. цены на вторичные объекты снизились на 0,5% (осенью 2024г.: -1,4%), в то время как цены на новостройки упали на 0,4% (осенью 2024г.: -0,9%).
Динамика цен в Мюнхене:
С осени 2024г. на рынке жилой недвижимости наметилось заметное оживление спроса, которое весной 2025г. усилилось. Это привело к небольшому росту цен практически во всех сегментах - за исключением участков под застройку.
Наибольший рост цен в период с осени 2024г. по весну 2025г. был зафиксирован на вторичные квартиры: +2,0%, за ними следуют внутренние секции таунхаусов-триплексов (Reihenmittelhaus): +1,7%, вторичные дома на две семьи и квартиры-новостройки: по +1,5%.
Только цены на землю под застройку продолжали снижаться: под дома на одну семью (-3,4%) и под многоквартирные дома (-3,3%).
Мюнхен в сравнении за 10 лет:
Несмотря на заметное снижение в последние два года, за 10 лет цены на недвижимость значительно выросли. Сильнее всего выросли цены на землю под дома на одну семью (+72%), за ними следуют дома-новостройки на две семьи: +65%.
Квартиры также значительно подорожали: на +59% (вторичные) и +55% (новостройки).
Наименьший прирост за рассматриваемый период (весна 2015г. - весна 2025г.) составил +40% для участков под застройку многоэтажными домами и +48% для вторичных, внутренних секций таунхаусов-триплексов (Reihenmittelhaus).
Однако эти показатели снижаются, если учесть влияние инфляции.
Для сравнения посмотрим на цены и развитие цен в Мюнхене за 10 лет согласно весеннему исследованию 2022г., когда был пик цен на недвижимость. Т.е. с весны 2012г. до весны 2022г.
Цены на вторичные квартиры за 1 кв.м в Мюнхене и пригородах весной 2022г.!
Особенно сильно выросли цены на землю под застройку домами на одну семью (+310%).
Участки под многоэтажные дома продавались в среднем в 2,7 раза дороже, чем 10 лет назад.
Цены на дома на одну семью (+132%), дома в центре города
(+112%) и дома на две семьи (+120%) выросли за последние 10 лет более чем в 2 раза (в каждом случае речь идёт о вторичной недвижимости).
Прирост цен на новостройки был несколько выше, чем для вторичной недвижимости.
Весной 2022г. цены на внутренние секции таунхаусов-триплексов (Reihenmittelhaus) на 135%, а на дома на две семьи - на 139% выше, чем весной 2012г.
Квартиры - вторичные или новые - также стоят значительно дороже, чем 10 лет назад. Весной 2022г. рост цен по сравнению с весной 2012г. составил +164% для вторичных объектов и +144% - для новостроек.
Цены на недвижимость за 1 кв.м и рост цен с 2012 по 2022гг. в Мюнхене по районам!
По материалам немецкой прессы, апрель 2025.
|
