|
В немецких городах разница в ценах между центрами и пригородами сокращается. Причина этого заключается в том, что цены в центрах в последнее время упали гораздо сильнее в относительном выражении.
В годы бума центральные районы выигрывали больше, чем в среднем. Однако разброс цен между самыми дешёвыми и самыми дорогими районами в немецких городах остаётся очень высоким.
Об этом свидетельствует последняя оценка немецкого индекса недвижимости GREIX по ценам на недвижимость на уровне городских районов в 2024г.
GREIX - это совместный проект комитетов оценщиков недвижимости, ECONtribute и Института IfW Kiel на основе нотариально заверенных цен продаж.
Что касается квартир, то центральные и нецентральные районы снова сближаются по цене, а премия, которую покупатели платят за квартиры в центральных районах крупных немецких городов, снизилась.
В последнее время покупатели ещё платили за квартиры в центре города премию 1.110 евро/кв.м. В период роста цен с 2012г. по 1-й кв-л 2022г. она составляла 1.220 евро.
Наиболее значительно цены сблизились в Гамбурге. В центральных районах города цены на квартиры упали на 17,8% с 2022г., в то время как на окраинных районах они снизились примерно на 6 п.п. меньше - на 11,8%.
За ним следует Дюссельдорф, где цены в центральных районах упали на 17,5%, что более чем на 5 п.п. больше, чем в нецентральных районах (12,4%).
"Покупатели недвижимости стали более нерешительными, когда речь заходит о ценовой премии за первоклассное расположение в центре города", - говорит Jonas Zdrzalek, эксперт по недвижимости из Кильского института мировой экономики. "Это может быть связано с изменением требований к жилью и поездками на работу и обратно во времена домашних офисов".
Сравнение 2024г. с 2023г. показывает соответственно большую разницу в динамике цен на квартиры в 7 крупнейших немецких мегаполисах (Берлин, Дюссельдорф, Франкфурт, Гамбург, Кёльн, Мюнхен, Штутгарт).
В то время как цены на жильё в общенациональном сравнении упали, в некоторых районах они выросли, причём в некоторых случаях значительно, особенно на окраинах.
Сильнее всего цены выросли в Дюссельдорфе-Бильк-Обербильк (Bilk-Oberbilk) (+11,6%), Франкфурте-Митте-Норд (Mitte-Nord) (+8,9%) и Гамбурге-Харбург (Harburg) (+7,6%).
Самое резкое падение цен было зафиксировано в Гамбурге-Митте (Mitte) (-16,5%) и Дюссельдорфе-Альтштадт-Штадтмитте (Altstadt-Stadtmitte)
(-10,4%).
Несмотря на то, что ценовая премия на жильё в центре города снижается, во многих немецких городах сохраняется значительная разница между самыми дорогими и самыми дешёвыми районами. Например, в Кёльне (центр города - Innenstadt) 5.600 евро/кв.м против Chorweiler 3.000 евро/кв.м) и Франкфурте (Westend/Innenstadt 7.100 евро/кв.м против West-Autobahn 3.800 евро/кв.м) эта разница составляет более 80%.
"Рост процентных ставок с 2022г., возможно, привёл к тому, что покупатели стали обращать внимание на более рискованную, но более доходную недвижимость за пределами городских центров", - говорит Jonas Zdrzalek. "Кроме того, всё меньше покупателей могут просто позволить себе дорогие квартиры в центре города из-за снижения реальной зарты в связи с инфляцией".
Почти во всех 7 немецких мегаполисах есть районы, где цены за 1 кв.м ниже среднего показателя GREIX среди 20 городов и регионов, участвовавших в исследовании. Т.о., покупатели могут найти альтернативные варианты дорогим и очень популярным местоположениям.
Единственное исключение - Мюнхен.
Здесь цена 1 кв.м в 2024г. даже в самом дешёвом районе Моозах-Мильбертсхофен (Moosach-Milbertshofen) была выше, чем в самом дорогом районе во всех др. крупных городах Германии - ок. 7.500 евро/кв.м. В самом дорогом районе Мюнхена, Альтштадт-Максфорштадт (Altstadt-
По материалам немецкой прессы, апрель 2025.
|
