|
Берлин растёт - по крайней мере, на бумаге. Хотя численность населения приближается к 4х-миллионной отметке, доступное жильё по-прежнему в дефиците. Это подтверждают и последние данные "Отчёта о потребностях в жилье 2025", опубликованного сенатским департаментом городского развития.
Только за последние 10 лет население Берлина увеличилось примерно на 312.000 чел - рост составил около 9%. На сегодняшний день в столице проживает около 3,8 млн чел.
За тот же период предложение жилья увеличилось всего на 7,8%. Однако в 2023г. было построено всего 16.000 новых квартир, что явно не соответствует политической цели в 20.000 новых квартир в год.
Тем не менее, необходимо также учитывать нереализованное строительство последних лет. Это связано с тем, что около 60.000 квартир были одобрены, но так и не построены.
В частности, в центральных районах города строительная активность значительно отстаёт от реального спроса.
Однако те немногие новостройки, которые реализуются в настоящее время, основаны не на реальном спросе, а на ожидаемой прибыли. Структура жилищного фонда подчеркивает эту тенденцию (см. диаграмму ниже): более 86% всех квартир в Берлине находятся в многоэтажных жилых домах с тремя и более квартирами. В отличие от них, доля домов на одну и две семьи ничтожно мала. Кроме того, лишь небольшая часть новых квартир строится в сегменте доступного жилья. Кооперативные проекты, строительство муниципального жилья и предложения доступной аренды остаются исключением.
В то время как новое строительство находится в стагнации, рынок цен на аренду жилья знает только одно направление - вверх. Проблема в том, что тормоз аренды не распространяется на новостройки, меблированные квартиры со срочными договорами аренды и капитально отремонтированные существующие квартиры. Таким образом, в 2023г. медианная аренда для новостроек составила почти 14 евро/кв.м - это более чем на 21% больше, чем в предыдущем году.
В таких районах, как Mitte или Friedrichshain-Kreuzberg, запрашиваемая аренда превышает 18 евро/кв.м. Тот, кто въезжает в квартиру в новостройке, платит почти в 2 раза больше, чем тот, у кого долгосрочный договор аренды, - разница составляет уже 95%.
Значительное расхождение между арендой в новостройках и во вторичных квартирах приводит к так называемому "эффекту замкнутого пространства": люди со старыми договорами аренды остаются в своих квартирах, потому что не могут позволить себе переезд. Это ещё больше усугубляет и без того напряженный рынок жилья. Большие квартиры заняты не полностью, а семьи из нескольких человек живут в дорогих квартирах, иногда в очень маленьких.
Поэтому аренда жилья в Берлине становится финансовым испытанием для всё большего числа людей. По данным Отчёта о потребностях в жилье, средняя арендная нагрузка составляет около 30%. От этого страдают не только семьи с низкими доходами - из-за инфляции всё большее давление испытывает и средний класс.
Отчёт о потребностях в жилье показывает, насколько драматична ситуация: только 4,9% квартир, предлагаемых в 2023г., были доступны для семей с 60% медианного дохода, а для семей с двумя детьми эта доля составляет всего 0,3%.
Особенно сильно страдают малообеспеченные семьи, состоящие из одного человека, которые сегодня составляют более половины всех берлинских домохозяйств. В среднем их бюджет составляет всего 300 евро, но доступных квартир в этом ценовом диапазоне больше нет даже в периферийных районах Берлина.
Не хватает также жилых помещений для людей с ограниченными возможностями: в настоящее время в столице не хватает около 60.000 безбарьерных или низкобарьерных квартир. Только в этом сегменте ежегодно требуется ещё 16.000 квартир.
Доступное место в общежитии для студентов в Берлине также остаётся исключением. Хотя правительство объявило о дополнительных субсидиях для них, остаётся неясным, как это будет финансироваться и реализовываться.
Согласно Отчёту о потребностях в жилье, в Берлине в настоящее время не хватает более 50.000 доступных квартир. Это говорит о том, что жилищный вопрос в Берлине уже давно стал одним из ключевых социальных вопросов.
По материалам немецкой прессы, май 2025.
|
