|
Институт HWWI анализирует цены на покупку и аренду вторичных квартир в зависимости от регионального дохода. В 48 регионах Германии покупатели в среднем имеют преимущество перед арендаторами.
В 2024г. в среднем по всем округам и внеокружным городам квартиры стоили на 0,7% меньше, чем в 2023г. Чистая аренда, напротив, выросла на 5,1%.
В результате средняя нагрузка на доход покупателей снизилась. В 2024г. на текущее финансирование кредита на покупку вторичной квартиры площадью 70 кв.м им пришлось тратить 18,3% своего среднего семейного дохода - по сравнению с 19,2% в 2023г.
Напротив, нагрузка на доход арендаторов несколько возросла. Увеличение располагаемого дохода домохозяйств на 3,6% оказалось недостаточным, чтобы компенсировать повышение аренды.
В среднем по всем регионам арендаторам приходилось платить 14,1% от среднего дохода семьи за чистую холодную аренду квартиры площадью 70 кв.м - по сравнению с 13,9% в 2023г.
Таковы основные выводы исследования «Жилищный атлас Postbank 2025», проведённого Гамбургским институтом международной экономики (HWWI) по заказу Postbank.
В настоящее время 23% немецких домохозяйств проживают в регионе с очень доступной стоимостью покупки. В 130 округах и внеокружных городах менее 15% среднего регионального располагаемого дохода домохозяйства достаточно для обслуживания текущих платежей по кредиту на покупку вторичной квартиры площадью 70 кв.м.
Этот расчёт относится к аннуитетному кредиту в размере 80% от стоимости покупки, включая налог на покупку недвижимости и 2%-ные нотариальные сборы, с начальным погашением в размере 2,5% и процентной ставкой по кредиту в размере 3,5% в год.
Напротив, 25% немецких домохозяйств проживают в одном из 56 регионов со сравнительно очень высокими ценами на покупку. В этих регионах на текущее кредитное финансирование должно расходоваться не менее 25% среднего регионального располагаемого дохода домохозяйства. Однако по сравнению с предыдущим годом ситуация здесь несколько смягчилась: в 2023г. это было 27% домохозяйств в 69 регионах.
Ограничение в 25% основано на эмпирическом правиле, согласно которому частные домохозяйства не должны тратить на жильё более 30% своего располагаемого семейного дохода. Поскольку в эту сумму входят и дополнительные расходы на жильё (Nebenkosten), арендаторам и покупателям следует ориентироваться на 25%-ный показатель для чистой холодной аренды и аннуитетных платежей.
Особенно в курортных регионах и семи крупнейших немецких мегаполисах, сокращённо «Большой семерке», покупателям по-прежнему требуется высокая доля среднего регионального располагаемого дохода домохозяйства для текущего финансирования кредита при покупке вторичной квартиры площадью 70 кв.м.
В целом по стране этот показатель наиболее высок в округе Нордфрисланд с островами Северного моря Фёр, Амрум и Зюльт - 53,4%. Курортные регионы в округах Аурих (44,4%), Мисбах (39,6%), Гармиш-Партенкирхен (38,3%) и Форпоммерн-Рюген (38,1%) также входят в ТОП 10. Сюда же входят такие мегаполисы, как Мюнхен (43,6%), Берлин (43,3%), Гамбург (39,8%) и Франкфурт (38,3%).
Что касается бремени аренды, то 31% немецких домохозяйств проживает в одном из 165 благоприятных регионов. Здесь на чистую холодную аренду квартиры площадью 70 кв.м требуется менее 13% от среднего регионального располагаемого дохода домохозяйства.
Напротив, 22% домохозяйств проживают в одном из 43 регионов с высокими ценами на аренду, где в среднем требуется 17,5% или более дохода.
Бремя аренды особенно велико в крупных городах. Берлин возглавляет список со средней долей в 27,1% от дохода семьи. За ним следует Мюнхен с 25,5%. Во всех остальных округах и независимых городах, участвовавших в исследовании, этот показатель ниже отметки в 25%. Однако во Фрайбурге-им-Брайсгау этот показатель составляет всего 24,8%.
Однако покупка квартиры в крупных городах обременяет доход семьи гораздо больше, чем аренда. В 2024г. разница была особенно велика в Гамбурге - 18,4 п.п. В Мюнхене разница составила 18,1 п.п., в Берлине - 16,1, а во Франкфурте - 15,0. Также большая разница наблюдается в Потсдаме (13,9), Ростоке (13,1) и Регенсбурге (12,6).
В целом 23% домохозяйств проживают в одном из 56 регионов, в которых покупатели несут значительно большее бремя, чем арендаторы. Разница здесь составляет не менее 8 п.п.
Напротив, чуть менее половины немецких домохозяйств проживают в одном из 226 регионов, в которых среднее бремя доходов покупателей не более чем на 4 п.п. выше, чем у арендаторов. В 106 регионах, где проживает 15% домохозяйств, дополнительное бремя составляет максимум 2% от среднего регионального располагаемого дохода домохозяйства. В 48 регионах, где проживает 8% немецких домохозяйств, для финансирования требуется меньшая доля дохода, чем для чистой аренды.
В частности, в Восточной Германии кредитное финансирование часто является меньшим бременем для дохода, чем аренда. Наибольшее преимущество имеют покупатели в округе Мансфельд-Зюдхарц (Саксония-Анхальт): здесь они платят 7,8% от среднего регионального располагаемого дохода домохозяйства за финансирование квартиры - это на 3,1 п.п. меньше, чем за сопоставимую арендную квартиру.
В округе Фогтланд (Саксония), округе Грайц (Тюрингия), округе Заале-Орла (Тюрингия), округе Унструт-Хайних (Тюрингия), округе Бургенланд (Саксония-Анхальт) и округе Эрцгебиргскрайс (Саксония) покупатели также экономят не менее 2,5% от своего семейного дохода.
По материалам немецкой прессы, июль 2025.
|
