|
Цены на покупку жилья: снижение в семи самых дорогих городах.
Цены на квартиры в частной собственности выросли по сравнению с аналогичным кварталом прошлого года на 0,3%, а на дома на одну и две семьи — на 0,4%. Таким образом, с 2023г. цены на недвижимость в основном остаются на прежнем уровне, при этом по сравнению с пиковым значением 2022г. они ниже примерно на 10%.
Это исследование Института IW в Кёльне. В этом ежеквартальном кратком отчёте представлены результаты расчёта гедонистического индекса цен на основе нескольких миллионов объявлений о продаже жилой недвижимости. При этом учитываются как указанные в объявлениях цены продажи, так и арендные ставки по новым договорам.
Динамика цен на недвижимость существенно различается по регионам Германии. В семи самых дорогих городах цены за год снизились, тогда как в других крупных городах и их окрестностях продолжили расти. За 3-й квартал 2026г. квартиры в семи крупнейших городах подешевели на 0,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В остальных крупных городах, напротив, подорожали на 1,2%.В пригородах семи крупнейших городов рост составил 0,4%, а в пригородах остальных крупных городов — 1,2%. В других регионах Германии цены снизились на 0,3%.
Таким образом, разница в стоимости жилья между самыми дорогими мегаполисами и другими городами постепенно сокращается. Это может свидетельствовать о том, что покупатели всё чаще ищут более доступные альтернативы.
Похожая ситуация наблюдается на рынке частных домов.
В семи крупнейших городах цены на дома для одной или двух семей снизились на 2,3% за год. В остальных крупных городах они выросли на 0,8%, а в их пригородах — на 1,5%.
В пригородах семи крупнейших городов дома подешевели на 0,3%, а в остальных регионах цены практически не изменились.
При сравнении с предыдущим кварталом квартиры преимущественно дорожали, тогда как частные дома чаще дешевели.
Динамика цен в десяти крупнейших городах Германии.
В десяти крупнейших городах Германии ситуация на рынке недвижимости развивается совершенно по-разному. За год сильнее всего квартиры и дома подорожали в Эссене — на 3,5%, Дортмунде — на 2% и Гамбурге — на 1,8%. Во Франкфурте рост составил всего 0,7%, а в Дюссельдорфе — 0,1%.
В остальных пяти городах цены снизились.
Самое значительное падение зафиксировано в Штутгарте — на 3,9%. В Берлине недвижимость подешевела на 2%, в Кёльне — на 1,3%, в Лейпциге — на 1%, а в Мюнхене — на 0,7%.
Таким образом, в половине десяти крупнейших городов Германии недвижимость сегодня стоит дешевле, чем год назад.
Если сравнивать с 2022г., наиболее слабую динамику цен демонстрируют Штутгарт, Мюнхен, Франкфурт и Берлин. Наиболее сильную — Дортмунд и Эссен.
Что изменилось за последний квартал?
По сравнению со 2-м кварталом 2026г. цены на покупку недвижимости выросли в шести из десяти городов. Особенно заметный рост произошёл в Эссене — на 3,5%, Лейпциге — на 2% и Дортмунде — на 1,7%. А в Штутгарте цены упали сразу на 3,2% всего за три месяца.
В Дюссельдорфе и Кёльне снижение составило по 0,6%.
Динамика процентных ставок оказывает существенное влияние на ситуацию на рынке жилья. С начала 2026г. доходность ипотечных облигаций с 10ти-летней фиксированной ставкой выросла почти на 70 базисных пунктов, а по облигациям с короткими сроками погашения — более чем на 100 базисных пунктов. Решающую роль играют не только возросшие инфляционные ожидания, но и усиливающиеся сомнения в устойчивости госдолга, прежде всего в США и Франции.
В сфере нового строительства количество введённых в эксплуатацию объектов, вероятно, будет и дальше сокращаться из-за падения спроса и роста затрат на строительство, обусловленного высоким потреблением энергии. Таким образом, процентные ставки и затраты на строительство растут одновременно, что усугубляет кризис в сфере жилищного строительства.
Иная картина наблюдается в отношении арендной платы по новым договорам. В то время как цены на жильё остаются на прежнем уровне, динамика предложений по арендной плате усилилась. По сравнению с аналогичным кварталом прошлого года рост составил 4,5%, а по сравнению с предыдущим кварталом — 1,2%. Таким образом, финансовая нагрузка на домохозяйства, ищущие жильё, остаётся высокой: арендаторы непосредственно страдают от роста предложенной аренды, а потенциальные покупатели — от более высоких затрат на финансирование.
Аренда по новым договорам: самый значительный рост отмечается в крупных городах, не входящих в "Топ-7".
По сравнению с аналогичным кварталом прошлого года самый высокий рост — 5,2% — отмечается в пригородах городов "Топ-7". В пригородах остальных крупных городов рост составляет 5,0%, что является аналогичным показателем. В остальных крупных городах арендная плата по новым договорам выросла на 4,4%, в прочих округах — на 4,0%, а в "Топ-7" — на 3,8%.
Таким образом, проживание становится дороже во всех регионах. Однако, как и на рынке недвижимости, здесь также наблюдается определённая конвергенция динамики между пригородами, городами "Топ-7" и остальными крупными городами. Наибольший рост отмечается в Гамбурге — 6,8%. Высокую динамику демонстрируют также Кёльн (5,3%), Эссен (4,9%) и Дюссельдорф (4,3%).
Несколько более умеренным является рост арендной платы в Берлине (2,6%), Мюнхене (2,8%) и Лейпциге (3,0%). С учётом ожидаемого уровня инфляции в 3,0% в этом году арендная плата по новым договорам в Мюнхене и Берлине снижается в реальном выражении.
Несмотря на более слабую динамику в настоящее время, с 2022г. арендная плата по новым договорам сильнее всего выросла в Берлине — на 29,5%, тогда как в Штутгарте рост оказался наименьшим — 16,7%.
В квартальном сравнении арендные ставки также повсеместно растут. Наибольший рост зафиксирован в пригородах "Топ-7" — 2,4%, тогда как наименьший рост наблюдается в остальных крупных городах — 0,6%. В целом динамика роста арендных ставок во 2-м квартале 2026г. усилилась.
Если сравнивать данные по кварталам, картина выглядит гораздо неоднородно. В Лейпциге (-0,9%) и Кёльне (-0,6%) арендные ставки снизились, тогда как в Гамбурге (+2,7%) и Штутгарте (+2,2%) наблюдался значительный рост. В Эссене, Дортмунде и Франкфурте арендные ставки, напротив, остались на прежнем уровне.
По материалам немецкой прессы, ноябрь 2026.
|
