|
В страхе перед инфляцией и кризисом евро многие немцы спешат спасти свой капитал, инвестируя в недвижимость. К сожалению, данная стратегия часто оказывается фатальной.
Существуют такие крылатые слова, как «бетонное золото». Кроется за этим рентабельность, «выдолбленная в камне», с помощью чего инвестор заботится о своём будущем.
Все эти формулы подразумевают, что недвижимость якобы является гарантией и защитой от непредвиденных событий на рынке и особенно – от инфляции. Вот такой защиты и ищут многие граждане Германии, живущие в страхе перед задолженностью многих европейских государств, ростом процентных ставок и обесцениванием своих сбережений. Растущий спрос наблюдается на недвижимость не только для личного пользования, но и с целью капиталовложения и сдачи в аренду. Вот только убеждение многих, что недвижимость защитит их от инфляции, часто является далеко ошибочной.
Многие рассуждают таким образом: долги, благодаря инфляции, с каждым годом уменьшаются, а объект недвижимости в цене не падает или даже растёт.
Но к сожалению в последние годы рост стоимости недвижимости в Германии во многих случаях не догонял инфляцию (см. график ниже).
Так в Западной Германии в среднем цены выросли с 1990 г. на 25%. Реально же объекты недвижимости потеряли в цене 14%. А в Восточной Германии согласно подсчётам DB Research они снизились за этот же период на все 27%.
Источник: Институт городского строительства (ifs Gewos)
Это касается, естественно, не всех объектов. Повезло собственникам элитного жилья в центре крупных городов. В хороших местах в Мюнхене только за 2010 г. цены выросли на 6%. А вот продавцы таунхаусов на переферии, прожив в них много лет, часто долго не могут избавиться от своего жилья. У молодых семей-покупателей бюджет ограничен. А поколение от 50 лет и старше – с большими претензиями. И тянет его больше в центр города.
Поэтому собственники таких таунхаусов не хвалятся какой-то рентабельностью. А иногда им приходится смиряться даже с реальной потерей в цене.
Многие часто забывают, что недвижимость в процессе проживания в ней изнашивается и требует постоянного ремонта и модернизации. Это стоит инвестиций. К расходам прибавляется и ежегодный налог на землю, который тоже уменьшает рентабельность.
Аргумент о том, что инфляции уменьшает кредитный долг, тоже «палка о двух концах». Инвесторы, как правило, инвестируют не весь имеющийся капитал в недвижимость, а оставляют его часть в др. сбережениях. Надеяться на инфляцию ради снижения долга – это значит «надеяться» на уменьшение своих же сбережений в ущерб себе.
А что, если недвижимость сдана в аренду и арендатор вдруг не платит или квартира пустует? Вот тут недвижимость в один момент становится обременением. А если её стоимость ещё и упала, то её вдруг оказывается не достаточно, чтобы вернуть кредит. Вот тут-то быстро объявляется банк-кредитор и требует в залог дополнительных гарантий, которых у заёмщика часто нет. До полного разорения остаётся совсем недалеко.
Это не значит, что инвестиции в недвижимость не имеют смысла и не защищают от инфляции. Имеют смысл, если речь ведётся об инвесторе с достаточными доходами и если он покупает несколько объектов в хорошем, надёжном месте, чтобы разбросать риск. Но говорить о том, что любая инвестиция в недвижимость Германии третьего сорта имеет смысл для «мелкого» инвестора с 10.000-50.000 евро, просто фатально.
Источник: по материалам немецкой прессы, май 2011 г.
|
