|
С 4.10. по 6.10.2011 г. в Мюнхене прошла самая большая в Германии выставка коммерческой недвижимости EXPO REAL, которая ещё раз подтвердила стабильность рынка недвижимости Германии.
О чём говорили ведущие эксперты? Какие проблемы волнуют больше всего?
Первоначальные ожидания всех участников в свете нынешней коньюнктуры были намного хуже, чем показала выставка. Это подтвердили в один голос представители не только банков, но и отелей, розничной торговли, регионов, общин и федеральных земель: непрерывные колебания на рынке капитала коснулись рынка недвижимости не так сильно, как других отраслей.
В очередной раз подтвердился постулат, что в нестабильные времена спрос на ценные вещи, в том числе и на недвижимость, растёт.
На форуме ведущие экономисты отрасли заявили, что опасаются не столько за коньюнктуру в Германии, сколько за то, что политики не смогут «успокоить» финансовые рынки. Ожидаемый в 2011 г. рост ВВП в Германии 2,9-3,0% считается чрезвычайно хорошим. И 1,3% в 2012 г. согласно первым прогнозам – тоже относительно положительный показатель в сравнении со средним экономическим ростом в Европе.
С другой стороны, не понятно, какое долгосрочное решение кризиса в евро-зоне будет найдено политиками.
Кто знает, где взять кредит?
Однозначно станет сложнее с получением кредита. По кредитам свыше 50 мил евро это заметно уже сейчас. Все говорят о дефиците кредитов. Рынок межбанковских кредитов уже рухнул. После летних отпусков положение стало особенно мрачным. Если политики не будут более осторожными в регулировании финансовых рынков, то ситуация обострится ещё больше.
Как повлияет кризис в Греции на финансирование недвижимости в Германии? Этот вопрос волновал участников выставки больше всего и стал главной темой.
Ещё полгода назад все считали, что стабильные фундаментальные индикаторы продержатся ещё сравнительно длительное время. На выставке все в сомнении. Фундамент-то прочный. А вот банки...
Самая большая головная боль у тех заёмщиков, которым вот-вот предстоит рефинансирование или новое финансирование. Ещё до официального заявления о банкротстве Греции банки перестали доверять друг другу. Если они и дальше будут такими же осторожными, то число проектов значительно сократится и строительная индустрия сильно пострадает. Ниточка потянется по всей европейской экономике. А что будет, когда Греция официально станет банкротом?
Член правления банка West-Immo г-н Cohausz подчеркнул, что многое напоминает злополучный 2008 год, времена сразу после краха Lehmann Brothers, и видит однозначно кризис уже на пороге. Царит обстановка недоверия банков друг другу.
Шеф банка Eurohypo г-н Köntgen назвал состояние инвесторов на выставке осторожным и нервным, в зависимости от того, в какой валюте они инвестировали.
Никто не может сделать прогноз на ближайшие 3-4 месяца и сказать, что будет с рынками недвижимости через год.
Банки более осторожны в выдаче кредитов девелоперам и будут требовать 25-30% собственного капитала. Самое суровое будущее ожидает девелоперов. Шеф CA Immo г-н Ettenauer заметил, что желание у банков к финансированию пропадет. Если ещё пару месяцев назад можно было получить предложения от пяти банков, то сегодня всего лишь от двух.
Число банков, финансирующих девелоперов, сократилось. А времени на поиски подходящего финансирующего банка требуется больше.
Проблема не только в банках. Привлечь арендаторов стало тоже сложнее в нынешние неспокойные времена.
Камнем преткновения станет и Basel III. Европейский представитель Союза ипотечных банков Германии (vdp) г-н Kälberer заметил, что в этом свете кредиты подоражают на 0,4-0,5%.
Landesbank Berlin упомянул на форуме в качестве примера 2-3 договора аренды на офисные площади свыше 10.000 кв. м каждая, которые пришлось на прошлой неделе отодвинуть из-за неуверенности.
Рынок недвижимости Германии стабилен
Несмотря на все опасения, рынок недвижимости Германии остаётся стабильным. На рынке слишком много капитала, который ищет надёжных инвестиций. И Германия занимает здесь особую позицию как стабильный рынок.
GfK Geomarketing отмечает растущий рост к объектам розничной торговли, который является согласно растущему обороту в отрасли обоснованным. Самый большой спрос наблюдается на специализированные, торговые центры.
BulwienGesa прогнозирует и на рынке офисной недвижимости рекордный рост благодаря положительной коньюнктуре. По офисным площадям инвесторы ожидают прежде всего долгосрочные арендные договора и хорошее местоположение.
Согласно представленному Союзом риэлторов Германии IVD на выставке аналитическому исследованию по ценам на коммерческую недвижимость в Германии аренда на офисные и торговые площади, начиная с прошлого года, остаётся стабильной или растёт. В крупных городах Германии зафиксирован рост аренды на офисные площади на 2,8%, а на торговые площади в первоклассных местах (1А) – до 3,6%.
На 1ом месте с самой высокой арендой опять остался Мюнхен (310 евро/кв. м). За ним следуют Франкфурт (170 евро/кв. м) и Дюссельдорф (140 евро/кв. м).
Интерес к отельному бизнесу увеличился, и отрасль подвела положительный баланс.
Любимица инвесторов – жилая недвижимость
Какой вид недвижимости интересует инвесторов больше всего? Издание Immobilien Zeitung прислушалось к голосам в выставочных павильонах. Частый ответ: жилая недвижимость. Тенденция «возвращение обратно в город» пробуждает и интерес инвесторов, в том числе и иностранных, в первую очередь к жилью. Спрос на офисы меньше. Отели? Да.. А лучше бы смешанное использование.
Ведущие специалисты рынка и главы институтов подчеркнули, что Германия остаётся стабильным рынком для инвесторов. Вырос спрос на объекты с хорошим местоположением. Касательно Мюнхена был сделан акцент на его отличную позицию среди других городов. Доля вакантных офисных площадей постепенно снижается. Риэлторы говорят о растущем спросе на надёжные, стабильные инвестиции
Шеф выставочного комплекса подвёл итог: «Настроение намного лучше, чем экономическое положение».
Источник: по материалам немецкой прессы, октябрь 2011 г.
|
