|
Удивительно, но центры немецких городов с их пешеходными и торговыми зонами, магазинами High Street/Street Retail похожи друг на друга почти как близнецы. Откуда это пошло? И что против этой тенденции делает администрация Мюнхена?
О «засилии» сетевиков в центре Мюнхена говорят конкретные цифры: их доля выросла с 54,6% в 2010 г. до 63,4% в 2016 г. На главных торговых улицах Мюнхена этот показатель по данным компании JLL составляет от 52 до 79%. Как следствие: сетевики селятся буквально «штабелями» и не оставляют местным торгашам «пробелов». Поэтому и центры городов Германии выглядят одинаково.
В чём причина такого «засилия»? Дело в том, что аренда на торговые помещения колоссальная. Годами идёт борьба за выживание. И администрация Мюнхена бессильна. Она не в состоянии притормозить цены, т.к. городу принадлежит минимум площадей. Если таковые и есть, то цена аренды там намного ниже рыночной.
Но заметна и новая тенденция: по мнению и JLL и CBRE максимальная аренда на розничную торговлю больше не растёт. До того по данным CBRE она поднялась в Мюнхене с 2011 г. по 2014 г. с 310 евро до 390 евро/кв.м. Это +25,8% за три года. А в последние два года она застыла на уровне 400 евро/кв.м. Это говорит о том, что верхний лимит достигнут. Такую цену платят арендаторы в самых дорогих торговых местах (High Street) Мюнхена, да и всей Германии: на торговой улице Kaufingerstr. и главной площади баварской столицы — Marienplatz. JLL исходит из максимальной аренды 360 евро/кв.м и прогнозирует на 2 квартал 2017 г. стагнацию. Эксперты компании говорят о том, что максимальная планка в торговле достигнута и арендаторы с трудом реализуют нужную выручку. Особенно это касается магазинов одежды, которые до сих пор «играют главную скрипку» в обороте розничной торговли.
Торговые точки готовы соглашаться на высокую аренду в самых престижных местах только в отдельных случаях, если ставят себе целью стать известными благодаря своим Flagship-Stores и своей марке.
А так наблюдается смена тенденции.
Торговля берёт в аренду всё более мелкие площади. В центре Мюнхена по наблюдениям JLL в последнее время сделок по сдаче в аренду торговых площадей практически не было. Т.к. вакантных площадей нет и смены арендаторов тоже. Если какой-то арендатор снял площадь, он держится за неё руками и ногами. Но специалисты компании подчёркивают, что так ситуация выглядит именно на сегодня. Всё может в любой момент очень быстро измениться.
На этих улицах Мюнхена в основном располагаются сетевики (их доля и максимальная цена аренды в евро за 1 кв.м).
Источник: JLL Research.
CBRE приводит следующие цифры по максимальной аренде торговых площадей в самом центре Мюнхена:
• Neuhauser Straße: 360 евро
• Maximilianstraße : 340 евро
• Theatiner- и Weinstraße: 290 евро
• Stachus: 270 евро
• Sendlinger Straße: 200 евро
• Im Tal: 160 евро.
Несмотря на то, что впервые наблюдается стагнация аренды, специалисты рынка недвижимости Мюнхена не верят, что рост цен остановился. С 2009 г. цены буквально «пробили» потолок. Что-то похожее ещё надо поискать.
Согласно статистике CBRE 27,3% всех торговых площадей Мюнхена сосредоточены в центре города. Это 470.000 кв.м. Площадь торговых центров составляет 295.000 кв.м. Покупательская способность на душу населения составляла в Мюнхене в 2016 г. в среднем 29.255 евро, что намного больше среднего показателя по Баварии (23.855 евро) и в целом по Германии (22.066 евро).
Источник: по материалам немецкой прессы, апрель 2017 г.
|
