|
С начала финансового и экономического кризиса 2008-2009 гг. средний экономический рост составлял в Германии 1,8% (данные Федерального статистического ведомства Германии в 2019 г.). Ипотечные ставки же упали с 3,7% (2010 г.) до 1,9% (2018 г.) (данные Бундесбанка в 2019 г.). Сегодня ипотечная ставка ещё ниже: в среднем около 1,6%.
Рост коньюнктуры привёл к постоянному притоку населения из др. стран Европы, с 2010 по 2018 гг. в среднем население прибавлялось на 512 тыс. чел. в год за счёт иммигрантов. Всего 17% составляют политические беженцы. Т.е. большая часть иммигрантов переселилась из Европы с целью устройства на работу или учёбу. Из-за этого во многих местах вырос спрос на квартиры.
К тому же добавляется внутренняя миграция. Молодые люди хотят жить в крупных городах и их пригородах. В то время, как во многих городах не хватает жилья, в сельской местности оно пустует.
Тем не менее, приток населения во многие мегаполисы уже замедлился, а строительство сильно выросло.
Институт немецкой экономики (IW) разработал модель потребности в квартирах, которая даёт ориентацию местным и федеральным политикам, а также частным инвесторам. На основании прогноза демографического развития, потребности в квартирах в зависимости от возраста потребителя, актуальной квоты вакантных квартир и др. влияющих факторов определяется, какой уровень строительной деятельности стоит ожидать. Проводится сравнение с настоящим уровнем строительства и вычисляется, где ожидается накал рынка (растущая аренда), а где — избыток (пустые квартиры). Данная модель не может заменить собственного, более обширного анализа на месте, но она даёт представление о развитии отдельных округов и выявляет развитие в неправильном русле.
Особенное преимущество данной модели заключается в том, что вычисляется недостающее строительство в зависимости от потребностей в площадях по различным возрастным категориям. Результаты публикуются по 401 городу и округу.
Эти цифры важны и для каждого инвестора, планирующего продавать в будущем свою квартиру в одном из кризисных регионов.
Согласно последней, опубликованной 22.7.2019 модели Института IW в 2019-2020 гг. существует потребность в 341.700 новых квартир в год. Приблизительно такие же цифры назвал и институт empirica прошлой осенью. Похожие результаты получили в прошлом и др. организации. Федеральное правительство стремится построить с 2018 по 2021 гг. всего 1,5 млн квартир или 375.000 в год. На самом же деле, сейчас строится намного менее 300.000. Так с 2016 по 2018 гг. в среднем строилось ок. 283.286 квартир в год, что составляет 83% от потребности.
Из-за сильной загруженности строительной отрасли, недостатка рабочей силы и затяжных процессов планирования, получения разрешительной документации и строительства цифра 300.000 квартир в год представляется нереальной.
Из общего числа необходимых квартир 64% или 219.900 являются результатом демографического развития, старения населения и растущей площади на душу населения. 73.500 квартир (22%) ежегодно требуют замены на новые.
Из-за падающего в последующие годы населения (при условии, что дефицит квартир будет быстро покрыт) потребность в новых квартирах сократится к 2025 г. до 260.200 квартир, а к 2030 г. - до 245.500 в год. Т.е. это меньше, чем строилось последние годы. Если же строительство и в следующие годы не будет догонять потребность, то эти цифры вырастут.
В целом, данные цифры говорят о том, что в ближайшем будущем по всей Германии напряжённость на рынке жилья снизится.
В сравнении с последней моделью февраля 2017 г. Института IW настоящая потребность в квартирах на 2019 и 2020 гг. сократилась с 385.000 до 341.700. Это связано с корректировкой актуального прогноза населения Германии и сокращающимся притоком беженцев.
Изменение населения с 2015 по 2030 гг.
В то время, как общая ситуация с жильём в Германии стабилизируется, в отдельных регионах она разная. Так в таблице видно число построенных в 2016-2018 гг. квартир в сравнении с потребностью в 2020 г., до 2025 г. и до 2030 г., (сверху вниз) по всей Германии, для 71 внекраевого крупного города, для 330 других округов и для семи А-городов.
Число построенного жилья до 2018 г. и ежегодная потребность до 2030 г.
Во внекраевых крупных городах строительство годами растёт. Но потребность на период 2016-2020 гг. в среднем покрыта всего на 72% (см. график ниже). Если же уровень строительства останется на сегодняшнем уровне, то потребность к 20м годам будет покрыта.
Другая ситуация в А-городах. Сейчас в них должны строиться по 62.800 квартир в год. На самом же деле это число далеко отстаёт: в 2018 г. - всего 48.600. С 2016 по 2018 гг. потребность была покрыта всего на 71%. Актуальный уровень строительства не выровняет дефицит. Оно должно быть увеличено. В мегаполисах в общем катастрофически не хватает квартир, хотя все они отличаются. Только в Берлине, Гамбурге, Мюнхене и Франкфурте было выдано большее число разрешений на строительство.
В Гамбурге и Дюссельдорфе потребность в новых квартирах покрыта на 86%, а во Франкфурте — на 79%. Если строительство в этих городах останется на среднем уровне последних 3х лет, то обстановка, как минимум, на следующие годы разрядится.
В 4х др. мегаполисах всё выглядит иначе. В Берлине (73%), Мюнхене (67%), Штутгарте (56%) и, прежде всего, Кёльне (46%) сегодня не только не хватает квартир, но и в долгосрочной перспективе требуется увеличение строительства.
Так в Берлине надо ежегодно строить 20.900 (сейчас: менее 16.700), в Кёльне 5.000 (сейчас: 3.700) квартир. Поэтому жителям приходится селиться в прилегающих городах, что особенно в Кёльне возможно.
Доля ежегодного строительства 2016-2018 гг. в соотношении с ежегодной потребностью 2016-2020 гг.
Однако, в пригородах мегаполисов тоже не хватает квартир. Если брать Мюнхен, то в округе Эберсберг (Ebersberg) на востоке от Мюнхена за последние 3 года было построено всего менее 50% от требуемых квартир. Эти округа борятся с похожими проблемами, что и мегаполисы.
Также и во многих университетских городах строительная деятельность не догоняет спрос. В Мюнстере за последние 3 года было построено всего 61% от потребности, в Дармштадте — 69%, а в Карлсруэ — всего 48%.
В общем, строительство во многих городах должно быть увеличено. Для этого нужны новые площади, а желающих инвесторов достаточно. Однако, часто местное население противится новым, крупным проектам.
Примечательно то, что в последние 3 года рост аренды в Гамбурге (+3,0%) и Франкфурте (+3,8%) был намного умереннее, чем в Берлине (более 11,5%), Мюнхене (+19,5%) или Штутгарте (+12%) (1 квартал 2016-1 квартал 2019, Источник: F+B, 2019). Несмотря на различные факторы влияния на аренду (развитие зарплат и др.), заметно действие растущей строительной деятельности.
Строительство до 2018 г., ежегодная потребность до 2030 г. в А-городах в жилых единицах.
В 215 округах с 2016 по 2018 гг. квартир было построено недостаточно, из них в 30 округах — менее 50% от требуемого количества.
Полностью противоположная ситуация наблюдается в др. округах и в небольших, внеокружных городах с населением менее 100 тыс. чел. Там потребность в строительстве была покрыта на 90%. И там нужно бы увеличить новостройки в 2019-2020 гг. Но такой уровень строительства приведёт в 20х годах к излишкам. Положение в округах очень разное: вдали от мегаполисов население падает и вакантные площади растут. Почти в половине (186) всех округов с 2016 по 2018 гг. было построено или достаточно или слишком много квартир. В 69 округах — даже на 50% больше скалькулированного спроса. Из них 5 относятся к категории крупных внеокружных городов. А в 31 округе квота составляет даже более 200%.
По материалам немецкой прессы, июль 2019.
|
