|
Если верить исследованию Deutsche Bank, то самое позднее в 2024г. цикл роста цен на недвижимость в Германии закончится. Как минимум, это коснётся многих регионов Германии. Пусть и не повсеместно.
Что определяет рост цен на недвижимость? Одна из причин: спрос превышает предложение, т.к. существует дефицит жилья.
Deutsche Bank посчитал, что пик дефицита пришёлся на 2016г. Тогда в 126 городах Германии не хватало 250 тыс квартир почти для 450 тыс человек.
С тех пор дефицит сокращается и в 2019г. он составлял ок. 200 тыс квартир. За 2020г. на момент выхода исследования (в марте 2021г) полных цифр ещё не было. И с этого момента банк начинает свой прогноз.
Т.к. иммиграция в Германию из-за пандемии упала, дефицит составит ок. 94 тыс квартир. Если же иммиграция вырастет свыше 300 тыс чел в 2021-22гг., то дефицит квартир опять увеличится. В 2023г. в 126 городах дефицит закончится, предложение будет превышать спрос всё больше и больше.
Но разница между большими и маленькими городами будет значительная.
Так в городах категории А и В дефицит сохранится до 2025 и 2027гг, т.к. крупные города и после пандемии останутся деловыми и экономическими центрами. Поэтому там нехватка жилья сохранится и после 2023г.
В городах категории С дефицит предложений закончится уже в 2022г. А в городах категории D дефицит был только в 2015г. В этих 83 городах уже в 2019г. число предложений превышало спрос (35.700 квартир).
Большая разница и среди 11 мегаполисов Германии.
Так в мегаполисах Кёльн, Ганновер, Штутгарт и Лейпциг цикл может не закончиться и в 2030г. В Бремене и Мюнхене дефицит предложений закончился уже в 2020г. Разница между ними в том, что квота вакантных площадей в Мюнхене равна почти нулю. А в Бремене она исторически была намного выше.
Конец цикла в самих мегаполисах и в регионе мегаполисов разный. Так есть пять регионов мегаполисов, где в самих мегаполисах цикл продлится на 10 лет дольше, чем в их регионах.
А вот в регионах Рейн-Майн и Рейн-Некар всё наоборот: там цикл в регионе продлится дольше, чем в мегаполисах.
В таблице ниже виден конец цикла (по столбикам слева направо): в мегаполисах, регионах мегаполиса, вкл. сам мегаполис, и в регионах мегаполиса без самого мегаполиса.
Внутренняя миграция.
Миграция из Восточной в Южную Германию, из регионов со слабой инфраструктурой - в регионы с сильной инфраструктурой продолжится. Деревни и округа будут вымирать и дальше.
По прогнозам банка число округов с падающей численностью населения вырастет со 150 сегодня (из 400) до 200 в ближайшие годы.
При этом 46% всех округов, где в последние годы население падало, расположены в регионах мегаполисов. В них население упадёт с 6,8 млн чел в 2019г. до 6,5 млн чел в 2030г. А в др. округах, т.е. вне регионов мегаполисов, население снизится с 8,6 млн до 8,2 млн чел.
Одновременно в округах с растущим населением сегодня число жителей вырастет к 2030г. ещё на 2 млн чел. Из них 1,5 млн чел придутся на регионы мегаполисов.
В регионах мегаполисов округа с падающим населением распределены очень неравномерно. Так в регионах мегаполисов Мюнхен, Рейн-Некар и Штутгарт в последние годы росли все округа. Также и в регионе Рейн-Майн квота округов с падающим населением, в сравнении с другими, относительно небольшая.
В Берлине-Бранденбурге, Рейне-Руре, Гамбурге и на Северо-Западе эта квота составляет ок. 12%. В регионе Ганновер-Брауншвейг-Гёттинген-Вольфсбург и Нюрнберге - ок. 29%, а в Центральной Германии - более 60%.
В некоторых регионах ситуация экстремальная. Так в 16 округах каждый шестой житель старше 75 лет (средняя квота по Германии: менее 12%).
Их доля может вырасти ещё больше, что осложнит снабжение пожилых людей. Такое развитие приводит к двум противоположным эффектам. С одной стороны, падает экономическая и покупательская способность в отдельных регионах мегаполисов. С другой стороны, спрос на жилую недвижимость может большей частью сконцентрироваться на процветающих городах и округах.
Например, в Лейпциге это может привести к дальнейшему росту жителей и дефициту жилья. В регионах, которые не относятся к мегаполисам, есть 13 округов, где каждый шестой житель старше 75 лет. И там процветающие округа могут выиграть. Такая концентрация спроса на жильё во всё меньшем количестве регионов может привести к задержке конца цикла.
По материалам немецкой прессы, ноябрь 2021.
|
