|
Не каждая, не везде и не всегда!
Издание F.A.S. проанализировало базу данных Союза по недвижимости Германии (IVD) с ценами на проданную с 1976г. недвижимость.
В Союз входят риелторы, консультанты по недвижимости, управляющие и эксперты. Это один из самых надёжных источников по рынку недвижимости Германии.
Цены сравнивались с инфляцией для всей Германии, которую публикует Федеральное статистическое ведомство Германии, а до 1992г. - для Западной Германии. С учётом инфляции получается реальная динамика цен на недвижимость. Если результат позитивный, то недвижимость защищает от инфляции. А при негативном результате - нет.
Мюнхен выделяется особенно сильно.
Как известно, с 2011г. реальная доходность была всё время позитивной. Иногда более 6%. И в 2021г. ожидается позитивная доходность, хотя и ниже, чем раньше. В первой половине этого года цены на квартиры выросли на +9%, а на дома - на +7,6%, что намного больше, чем ожидаемая инфляция.
Если посмотреть на весь период с 1976г., то видно, что фазы с позитивной и негативной доходностью приблизительно одинаковые. Так с объединения Германии до 2008г. были длительные периоды, когда цены на недвижимость падали. А инфляция одновременно росла. Т.е. в это время недвижимость не была защищена от инфляции.
Интересно сравнить квартиры (голубой цвет на графике) и дома (красный цвет). Так реальная доходность домов и в позитивные, и в негативные периоды была почти всегда ниже квартир. Но волатильность была меньше. Если же брать длительный период, то дома выигрывали. Квартиры тоже имели реально позитивную доходность в течение длительного срока, но только за счёт периода с 2010г.
Разница есть и между городами, а также между крупными и средними городами.
Мюнхен выделяется особенно сильно. Так фаза падения с 1995 по 2010гг. была в Мюнхене намного слабее, чем в других агломерациях. А рост затем было самый сильный.
Большие колебания из негативной фазы в позитивную были во Франкфурте и Кёльне. Дюссельдорф улучшился не так сильно. Дортмунд упал в цене сначала очень мало, но в последние годы практически и не вырос. Эссен пострадал до 2010г значительно, а восстановился затем намного хуже, чем другие крупные города.
Берлин является особым случаем. После объединения Германии и сильного роста цены сильно упали, а затем опять восстановились.
Защита от инфляции зависит от многих факторов.
Такие средние города, как Дюрен, Изерлон или Фельберт, упали в цене до 2010г. меньше, чем агломерации. Но затем они и выросли в цене меньше.
Есть исключения: Гютерсло и Минден, где до 2010г. цены упали ещё больше, чем в крупных городах.
Т.е. защита от инфляции сильно зависит от рассматриваемого периода, от города и от того, квартира это или дом. И, конечно, от местоположения внутри самого населённого пункта, что IVD не различает. Союз берёт в статистике недвижимость среднего качества. Но есть недвижимость в хороших местах, которая почти никогда не падала в цене.
Если брать фазы с высокой инфляцией, то недвижимость прилично защищала. Об этом свидетельствуют другие исследования.
Так во времена высокой инфляции в начале и конце 70х годов и во времена объединения Германии в среднем недвижимость в Германии дорожала на 2% в год.
Что же делать? Покупать недвижиость в Германии, чтобы защититься от инфляции или нет?
Как видим выше, если брать несколько десятилетий, то инвестиция себя оправдывает. Но и то не везде. Реально же есть фазы, когда собственники долгое время теряли в цене.
К тому же, цены сейчас очень высокие. Бундесбанк говорит, что цены на 10-30% завышены, если брать соотношение к аренде. Это касается не только агломераций. Высокая инфляция может выйти боком для недвижимости. Если она затянется, то могут вырасти проценты. Тогда рост цен на недвижимость может прекратиться или цены могут даже упасть. Тогда и защиты от инфляции не будет.
То, что высокая инфляция не закончится в этом году, а будет сопровождать нас ещё несколько лет, заявил 17 декабря и Бундесбанк. Прогноз на этот год составляет в среднем 3,2%. на 2022г. - 3,6%. И в 2023-24гг. инфляция будет выше средней: 2,2%.
Если недвижимость не всегда и не везде защищает от инфляции, то какие есть альтерантивы? Andreas Hackethal и его коллеги из университета им Гёте во Франкфурте, что, прежде всего, золото и аграрное сырьё опережали инфляцию. Также и во времена низкой инфляции. За ними следует определённая категория акций. А американские акции наравне с жилой недвижимостью.
По материалам немецкой прессы, декабрь 2021.
|
