|
Потребность в квартирах и домах останется в Германии высокой и в следующие годы. Хотя общая потребность из-за демографического развития немного и сократится. Но в крупных городах строительство необходимо увеличивать.
Институт IW Köln составил модель потребности в жилье.
• В целом по Германии необходимо строить ежегодно 308.000 квартир. Также и в следующие 5 лет. Хотя эта потребность и ниже, чем в годы высокой иммиграции в Германию, эта цифра чуть выше фактического строительства в 2020г.: 306.000 квартир. Цель нового правительства - строить ежегодно 400.000 квартир - завышена. Это может привести в средней и долгосрочной перспективе к излишкам жилья.
• Различия в потребностях в жилье по регионам чрезвычайно огромные. Некоторые города и общины растут, другие сильно теряют в численности населения. Данный анализ показывает, что и в дальнейшем основное давление будет приходиться на агломерации. Но рост всё больше будет распространяться и на отдалённые места.
• Большая часть крупных городов должна будет и в будущем уметь справляться с покрытием растущего спроса на жильё, т.к. население там будет прибавляться. Здесь нужно развивать как существующие постройки, так и строить новое жильё.
• В регионах с падающим населением основная задача состоит в сохранении существующего жилья. Если там строить новое жильё в новых районах, то это приведёт к падению плотности. Из-за этого заполнение инфраструктуры сократится, что повлечёт за собой вынужденное повышение налогов и сборов для живущего там населения. Мало того, из-за новостроек сократятся лесные и с/х площади.
• Чтобы решить существующие проблемы с жильём, нужна двойная стратегия. С одной стороны, расширение предложения в местах с напряжённой ситуацие с жильём (уплотнение, мобилизация незастроенных участков, поддержка населения с низкими доходами). С другой стороны, поддерживать регионы, где нет такого напряжения. Нельзя допускать большой разницы в условиях жизни между городом и селом. Для этого радо расширять ж/д и др. траспортное сообщение, а также широкополосный интернет и мобильную связь 5G, чтобы создавались рабочие места.
Полосу пригородов крупных городов надо расширять, чтобы, с одной стороны, снять напряжение с самих городов и, с другой стороны, дать пригородам перспективы. Условия для этого есть, т.к. из-за развития Home Office можно жить в более отдалённых от работы регионах.
Где строилось больше всего квартир?
Больше всего квартир было построено с 2016 по 2020гг. в крупных городах Ингольштадт, Потсдам и Регенсбург: 8,8, 8,6 и 8,2 квартиры на 1 тыс населения в год.
В Берлине и Габмбурге - самых крупных городах Германии - было построено больше всего квартир в абсолютном выражении: 16.300 и 9.600 квартир в год. В соотношении на 1 тыс населения это составляет в среднем 4,4 и 5,1 квартир в год. Из семи мегаполисов больше всего было построено квартир во Франкфурте (5,9) и Мюнхене (5,5) на 1 тыс населения. И намного меньше - в Штутгарте (2,9) и Кёльне (2,5) на 1 тыс населения.
Где самая большая потребность в новых квартирах?
В следующие годы самая высокая потребность в квартирах-новостройках будет в крупных городах и во многих округах Баварии. На первых местах в рэнкинге на 2021-2025гг. три округа в Верхней Баварии: Ландсхут (10,0), Эрдинг (8,1) и Дахау (8,0).
А среди семи мегаполисов на первых местах по потребности: Франкфурт (7,5), Берлин (6,1) и Гамбург (5,7). В абсолютном выражении там необходимо строить ежегодно 5.700, 22.200 и 10.500 новых квартир, чтобы покрыть спрос. Такая высокая потребность объясняется, прежде всего, высоким притоком населения. Кроме того, там нет вакантных квартир, т.к. все они были использованы во времена дефицита жилья. Примечательно то, что в этих трёх мегаполисах потребность будет ещё больше, чем в последние пять лет.
В остальных четырёх мегаполисах (Кёльн, Мюнхен, Дюссельдорф и Штутгарт) дефицит меньше. И особенно ожидается, что спрос будет покрыт не за счёт центра городов, а за счёт пригородов.
Где образовалась самая большая "дыра" между потребностью и строительством?
Во внекраевых городах Киль, Эрфурт и Кёльн. Здесь самый большой дефицит квартир. С 2016 по 2020гг. здесь было построено лишь 28%, 38% и 40% необходимых квартир. Отсюда был значительный рост цен и аренды, а также переселение в пригороды.
Среди семи мегаполисов самое большое строительство было в Гамбурге. Здесь было построено 93% от необходимых квартир.
Где необходимо увеличивать строительство больше всего?
Во всех семи мегаполисах и в 45 из 71 внекраевых, крупных городов.
В 22 из 71 этих городов в следующие пять лет потребность увеличится ещё больше. Сюда относятся уже выше названные Берлин, Франкфурт и Гамбург, а также Вупперталь, Эссен или Аугсбург. В последних трёх квота потребности покрыта только на 38%, 48% и 50% соответственно. В 49 из 71 внекраевых городов давление роста смягчится. Это приведёт к тому, что в 9 городах строительство можно будет сокращать. Это в Йене и Ростоке, где ожидается небольшое падение населения. Сюда относится также и Дрезден, где население не будет так сильно расти. На удивление сюда относится и Мюнхен, в котором в ближайшие годы потребуется меньше квартир. Но эти прогнозы сойдутся при условии, что использованные институтом данные о демографическом развитии населения станут реальностью. Они предполагают, что пригороды Мюнхена будут развиваться особенно динамично.
В таблице видно, на сколько новое строительство покрыло спрос в 10 топовых городах Германии в среднем с 2016 по 2020гг.
По материалам немецкой прессы, декабрь 2021.
|
