|
Цены на жилую недвижимость в Германии выросли в прошлом году значительно. И не только в городах. Помимо высокого спроса на жилую недвижимость, из-за сбоев в цепочках поставок сильно выросли цены на строительные материалы для новостроек. Одновременно значительно выросло число предложений. Из-за слабого развития некоторых фундаментальных факторов жилая недвижимость оказалась в 2021г. переоцененной.
Все три индекса цен на жилую недвижимость ниже приводят рост цен в 2021г. (см. график), который стал самым высоким за последний период постоянного роста:
• Союз немецких ипотечных банков (Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp)): +11,3%.
• Федеральное статистическое ведомство Германии (Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes): +10,6% за первые 3 кв-ла 2021г.
• EPX-Häuserpreisindex компании Hypoport AG: +12,8% в 2021г.
По данным компании bulwiengesa AG, цены на жилую недвижимость в 127 городах Германии выросли на +7%, что превышает предыдущие 2 года.
В семи мегаполисах Германии рост цен на жилую недвижимость составил +7,5%. Рост аренды за этот же период практически не изменился. Так согласно подсчётам компании bulwiengesa AG, аренда на новые договора аренды выросла в городах на +2,5%, а в семи мегаполисах - на +2,75%.
vdp приводит рост новой аренды в целом по Германии более высокий, чем в семи мегаполисах.
Основные факторы, которые влияют на спрос на жилую недвижимость, развивались в прошлом году сдержанно. Располагаемые доходы выросли в 2021г. всего на +1,8%, после практически стагнации в 2020г.
Однако рынок труда пока восстанавливался после кризиса пандемии быстро и значительно.
Если брать средний процент по ипотеке для всех сроков фиксации ставки, то он остался практически на том же исторически низком уровне: 1,3%.
За вычетом прогнозируемой долгосрочной инфляции процент по ипотеке немного упал. А в предыдущие два года он уже был немного негативным.
Т.к. рост доходов отстаёт от роста цен на недвижимость, а проценты по ипотеке почти не изменились, доступность из-за сильно выросших цен ухудшилась. Строительные материалы подорожали в 3 кв-ле 2021г. на +13,4% за 1 год. Цены на строительство (без НДС) выросли в 2021г. на +7,7%. Несмотря на проблемы в строительстве, число построенных в 2021г. квартир должно превысить 2020г. (310 тыс). Число выданных в 2021г. разрешений на строительство (380 тыс) превысило показатель 2020г.
Переоценка жилой недвижимости в 2021г. выросла. Из-за неизвестности со всё ещё продолжающимся влиянием пандемии, например, на располагаемые доходы, а также с учётом невероятно высокого роста цен на строительство, оценивать актуальные цены на жилую недвижиость нужно очень осторожно.
Согласно актуальной оценке, цены в городах были в 2021г. завышены на 15%-40%.
Соотношение годовой аренды к цене покупки квартир завышено в городах по отношению к средней, долгосрочной величине, на 30%, а в семи мегаполисах - на 40%.
По материалам немецкой прессы, февраль 2022.
|
